La mejor respuesta
Cookout no ofrece franquicias. Todas las ubicaciones son propiedad de la empresa. Creo que las experiencias de los fundadores al dirigir una franquicia de área de varias unidades de Wendys le enseñaron que no era el mejor modelo de negocio. Su modelo imita muy de cerca el interior y el exterior, lo que lo inspiró cuando estaba en Las Vegas dirigiendo un restaurante formal de manteles. ¿Dónde vives?
Respuesta
Mis padres son dueños de varias franquicias y no puedo pensar en ninguna que sin duda te proporcionará ese tipo de flujo de efectivo. $ 5,000 por mes sobre $ 200 k es un ROI significativo. 30\% anual, de hecho.
Si optara por la ruta de la franquicia, podría obtener algunos préstamos con sus $ 200 000 y abrir varias franquicias. Dicho esto, $ 60 000 por El año todavía es mucho que pedirle a una franquicia, al menos para empezar. Estás pidiendo MUCHO trabajo tedioso. Microgestión de trabajadores con salario mínimo todo el día para realizar muchas ventas pequeñas. No es mi taza de té.
Sin embargo, ¿qué pasa si pones tus $ 200k (10\%) en un complejo de apartamentos de $ 2,000,000 y pagas un interés del 5\%? Exploremos.
Los inversores poco sofisticados de todo el mundo están obteniendo rendimientos increíbles en el sector inmobiliario. Es una estrategia con la que la mayoría de la gente está familiarizada, pero pocos realmente comprenden.
Invertir en Los bienes raíces ofrecen una oportunidad significativa para multiplicar los rendimientos a través del apalancamiento financiero. En el mercado de valores, los rendimientos del S&P 500 son generalmente alrededor del 9\% anual. Con los bienes raíces, una buena propiedad de alquiler puede devolver el 15\% anual en renta y valorización. Efectivo -En efectivo. Se consideran todos los costos.
Estoy seguro de que está familiarizado con una hipoteca. Ponga el 20\%, pague el 4\% de interés y pagos mensuales durante 30 años y luego es todo suyo. Paga el 20\% del precio, pero usa el dinero de otras personas para obtener el 100\% de la casa. Impresionante.
Aquí está la parte divertida. Al invertir solo una quinta parte del valor del activo, puede multiplicar sus ganancias hasta 5 veces. Esto se debe a que aún conserva el derecho al 100\% de los ingresos generados por toda la propiedad (menos los costos de endeudamiento).
Por ejemplo, digamos que obtiene una hipoteca con intereses únicamente sobre una propiedad de inversión. Alquilarás todas las unidades. Esta propiedad es una propiedad de $ 500,000 con 5 unidades. Cada inquilino le paga $ 1,000 por mes por un total de $ 5,000 por mes. $ 60,000 por año.
Usted financia la compra con un 20\% de anticipo, o $ 100,000. Usted paga 4\% anual en intereses sobre los otros $ 400,000, 1\% anual en impuestos y 1\% anual en mantenimiento. La propiedad está ubicada en una buena zona y se aprecia un 5\% anual.
Consulte el libro mayor:
+ $ 60,000 por año en alquiler cobrado
– $ 16,000 por año en intereses.
– $ 5,000 por año en impuestos
– $ 5,000 por año en mantenimiento
+ $ 25,000 por año en valorización de la propiedad
= $ 59,000 de retorno
¡Eso es un 59\% de retorno de su inversión inicial de $ 100,000! Simplemente usando una hipoteca bastante estándar solo con intereses y una propiedad de alquiler «aceptable». Incluso si la propiedad no se aprecia, aún verá un rendimiento del 34\%.
Mezclemos un poco alquilando la misma propiedad a estudiantes. Tienen préstamos para padres o estudiantes que pagan el alquiler por habitación. Cada unidad tiene dos dormitorios, todavía hay cinco unidades y cada uno de diez estudiantes paga $ 750 por pieza por mes.
Eso es $ 1,500 / mes por unidad para un total de $ 7,500 / mes, o $ 90,000 / año.
Su banquero le permite poner un 10\% de anticipo esta vez con un interés del 5\% (agregando un 1\% para su riesgo adicional) en una hipoteca de $ 450,000. Eso es una inversión inicial de $ 50,000.
Eche un vistazo al nuevo libro mayor:
+ $ 90,000 por año en alquiler cobrado
– $ 22,500 por año en intereses.
– $ 5,000 por año en impuestos
– $ 10,000 por año en mantenimiento ($ 5,000 más para estudiantes universitarios)
+ $ 25,000 por año en apreciación del valor de la propiedad
= $ 77,500 de retorno
Un rendimiento del 155\% sobre sus 50.000 dólares. 105\% sin valorización inmobiliaria. Cada año. Es decir, asumiendo que el valor de la propiedad aumenta y usted mantiene cada unidad arrendada. De hecho, cada año sus ganancias aumentarán cuando aumente el alquiler en un 3\%.
¿Mencioné que los intereses son deducibles de impuestos? Si se encuentra en la categoría impositiva del 35\%, normalmente pagaría $ 18,375 sobre $ 52,500 de ingresos (los $ 25,000 en valorización de la propiedad no se realizan). Con intereses deducibles de impuestos, los $ 22,500 en intereses se restan de los $ 52,500 en ganancias antes de aplicar el impuesto del 35\%. Esto resulta en impuestos de $ 10,500, lo que le ahorra $ 7,875.
Ahora, estaría mintiendo si dijera que todo es sol y arcoíris. ¿Cuáles son las desventajas aquí? ¿Los riesgos?
En primer lugar, los bienes raíces son un activo relativamente poco líquido. ¿Qué quiero decir con eso? Si desea vender una acción de acciones de primera clase, generalmente hay un comprador dispuesto a tomarla de inmediato. Una propiedad, por otro lado, podría tardar varios meses en venderse y retirar su capital.
En segundo lugar, el uso del apalancamiento financiero puede trabajar en tu contra.Considere el libro mayor de nuestro primer ejemplo, con una caída del 10\% en el valor de la propiedad ese año:
+ $ 60,000 por año en alquiler cobrado
– $ 16,000 por año en intereses.
– $ 5,000 por año en impuestos
– $ 5,000 por año en mantenimiento
– $ 50,000 este año en depreciación del valor de la propiedad
= un retorno negativo de $ 16,000
O, un retorno de -16\% sobre su inversión de $ 100,000.
Es importante tener en cuenta que los valores de las propiedades pueden fluctuar significativamente. En general, es mejor comprar en un mercado a la baja, cuando las propiedades son actualmente más baratas pero su valor aumentará más adelante. Dicho esto, esta pérdida del 16\% es solo en papel. Si tiene la intención de mantener la propiedad durante varios años más, el valor de la propiedad importa menos a corto plazo. Todavía obtuvo $ 44,000 ese año ignorando la depreciación de la propiedad. Un retorno del 44\%.
Al terminar este artículo, quiero volver a tocar una frase específica que usé cerca del principio. Dije que inversores poco sofisticados están ganando al mercado de valores. Es cierto. La cuestión es que muchos inversores inmobiliarios aficionados no comprenden el concepto de apalancamiento financiero. Afortunadamente, la inversión inmobiliaria no es ciencia espacial.
Es probable que conozca a alguien así. Ellos compran propiedades de alquiler en efectivo para que «no tengan hipoteca». Entienden que una sola hipoteca puede costar cientos de miles de dólares en intereses durante 30 años. Pero no ven lo que los intereses pueden hacer por ellos. Están contentos con esos retornos del 15\%. Lo cual está bien. Pero podrían haber tenido el 59\%, considerando el costo del préstamo.
Si puede comprender la mayor parte de las matemáticas aquí, puede manejar la inversión inmobiliaria. Como siempre, si esto le interesa, tome algunas medidas de inmediato. No se emocione temporalmente, marque este artículo como favorito y nunca vuelva a leerlo. Eso nunca te llevará a ninguna parte. En cambio, voy a facilitarle los siguientes pasos.
- Visite GetMyLender.com para ver qué tipo de las tasas de interés que puede esperar en un área en la que podría invertir.
- Busque un poco en Zillow y encuentre solo una propiedad que crea que una buena inversión. No tiene que ser multifamiliar. Simplemente busque una propiedad donde crea que los inquilinos pagarían el 1\% del valor en el alquiler mensual total. Luego, comuníquese con un agente de bienes raíces a través de Zillow y solicite su opinión . Conocerán muy bien el área y pueden ofrecer información increíblemente valiosa. El precio que podría pagar después de la negociación. Alquileres típicos para propiedades similares. Opciones de financiamiento disponibles en este momento. Etc.
- Presione el botón de comentarios y dime lo que encontraste.
Estos tres pasos no te llevarán tiempo, pero estarás mucho más cerca de ser dueño de un nuevo flujo de ingresos sustancial.
Escribo un mucho sobre el modo de negocio simple Cualquiera puede empezar. Para tener acceso temprano a 5 de ellos, antes del lanzamiento de mi blog, suscríbase a mi boletín en http://www.eduhustle.com/
Descargo de responsabilidad: no soy un corredor de bienes raíces con licencia ni Soy un asesor financiero con licencia. Este artículo no debe interpretarse como un consejo de inversión. Como siempre, lleve cualquier pregunta financiera, legal o contable al consejo correspondiente registrado. Estoy afiliado a los servicios mencionados en esta respuesta.