Migliore risposta
Cookout non offre franchising. Tutte le sedi sono di proprietà dellazienda. Penso che le esperienze dei fondatori nella gestione di un franchising multi-area di Wendys gli abbiano insegnato che non era il miglior modello di business. Il suo modello imita molto da vicino dentro e fuori, cosa che lo ha ispirato quando era a Las Vegas a gestire un ristorante formale di tovaglie. Dove vivi?
Risposta
I miei genitori possiedono diversi franchising e non riesco a pensare a nessuno che ti fornirà sicuramente quel tipo di flusso di cassa. $ 5.000 al mese su $ 200 k è un ROI significativo. Il 30\% allanno, infatti.
Se seguissi il percorso del franchising, potresti ottenere alcuni prestiti con i tuoi $ 200.000 e aprire diverse franchise. Detto questo, $ 60.000 per un anno è ancora molto da chiedere a un franchise, almeno agli inizi. Stai chiedendo MOLTO lavoro noioso. Gestisce tutto il giorno i lavoratori con salario minimo per fare molte piccole vendite. Non è la mia tazza di tè.
Tuttavia, cosa succede se metti i tuoi $ 200.000 (10\%) in un complesso di appartamenti da $ 2.000.000 e paghi il 5\% di interesse? Esploriamo.
Gli investitori non sofisticati di tutto il mondo stanno ottenendo rendimenti incredibili nel settore immobiliare. Si tratta di una strategia che la maggior parte delle persone conosce, ma pochi la comprendono.
Investire in immobiliare offre significative opportunità di moltiplicare i rendimenti attraverso la leva finanziaria. Nel mercato azionario, i rendimenti dellS & P 500 sono generalmente intorno al 9\% allanno. Con gli immobili, una buona proprietà in affitto può restituire il 15\% allanno in affitto e apprezzamento. -on-cash. Tutti i costi considerati.
Sono sicuro che hai familiarità con un mutuo. Metti il 20\% in meno, paga il 4\% di interesse e pagamenti mensili per 30 anni e poi è tutto tuo. Paghi il 20\% del prezzo ma usa i soldi di altre persone per ottenere il 100\% della casa. Fantastico.
Ecco la parte divertente. Investendo solo un quinto del valore dellasset, puoi moltiplicare i tuoi rendimenti fino a 5 volte. Questo perché mantieni il diritto al 100\% del reddito prodotto dallintera proprietà (meno i costi di prestito).
Ad esempio, supponiamo che tu stipuli unipoteca di soli interessi su un investimento immobiliare. Affitterai ogni unità. Questa proprietà è una proprietà da $ 500.000 con 5 unità. Ogni inquilino ti paga $ 1.000 al mese per un totale di $ 5.000 al mese. $ 60.000 allanno.
Finanzi lacquisto con uno sconto del 20\% o $ 100.000. Paghi il 4\% allanno di interessi sugli altri $ 400.000, l1\% allanno in tasse e l1\% allanno in manutenzione. La proprietà si trova in una buona zona e apprezza il 5\% allanno.
Controlla il libro mastro:
+ $ 60.000 allanno di affitto raccolto
– $ 16.000 interessi allanno.
– $ 5.000 allanno di tasse
– $ 5.000 allanno di manutenzione
+ $ 25.000 allanno di apprezzamento del valore della proprietà
= $ 59.000 di ritorno
Ciò significa “un ritorno del 59\% sullinvestimento iniziale di $ 100.000! Basta utilizzare un mutuo di soli interessi piuttosto standard e una proprietà in affitto” ok “. Anche se la proprietà non apprezza, vedrai comunque un ritorno del 34\%.
Mescoliamo un po le cose affittando la stessa proprietà agli studenti. Hanno genitori o prestiti studenteschi che pagano laffitto dalla camera da letto. Ogni unità è composta da due camere da letto, ci sono ancora cinque unità e ciascuno di dieci studenti paga $ 750 al mese.
Questo è $ 1.500 / mese per unità per un totale di $ 7.500 / mese, o $ 90.000 / anno.
Questa volta il tuo banchiere ti permette di ridurre il 10\% con un interesse del 5\% (aggiungendo l1\% per il suo rischio aggiuntivo) su un mutuo di $ 450.000. Questo “un investimento iniziale di $ 50.000.
Dai unocchiata al nuovo libro mastro:
+ $ 90.000 allanno di affitto riscosso
– $ 22.500 allanno di interessi.
– $ 5.000 allanno in tasse
– $ 10.000 allanno in manutenzione ($ 5.000 in più perché studenti universitari)
+ $ 25.000 allanno in apprezzamento del valore della proprietà
= $ 77.500 di ritorno
Un ritorno del 155\% sui tuoi $ 50.000. 105\% senza apprezzamento della proprietà. Ogni singolo anno. Cioè, supponendo che i valori degli immobili aumentino e tu mantieni ogni unità affittata. Infatti, ogni anno i tuoi guadagni aumenteranno quando aumenti laffitto del 3\%.
Ho già detto che gli interessi sono deducibili dalle tasse? Se ti trovi nella fascia di imposta del 35\%, normalmente pagheresti $ 18.375 su $ 52.500 di reddito (i $ 25.000 di apprezzamento della proprietà non sono realizzati). Con gli interessi deducibili dalle tasse, i $ 22.500 di interessi vengono sottratti dai $ 52.500 di guadagni prima di applicare limposta del 35\%. Ciò si traduce in tasse di $ 10.500, con un risparmio di $ 7.875.
Ora, mentirei se dicessi che è tutto sole e arcobaleni. Quali sono gli svantaggi qui? I rischi?
Prima di tutto, il settore immobiliare è un bene relativamente illiquido. Cosa intendo dire? Se desideri vendere una quota di azioni blue chip, di solito cè un acquirente disposto a prenderla immediatamente. Una proprietà, daltra parte, potrebbe impiegare diversi mesi per vendere ed estrarre il tuo capitale.
In secondo luogo, luso della leva finanziaria può lavorare contro di te.Considera il libro mastro del nostro primo esempio, con un calo del 10\% del valore della proprietà quellanno:
+ $ 60.000 allanno di canone di locazione
– $ 16.000 allanno di interessi.
– $ 5.000 allanno in tasse
– $ 5.000 allanno in manutenzione
– $ 50.000 questanno in deprezzamento del valore della proprietà
= un ritorno negativo di $ 16.000
Oppure, un ritorno del -16\% sullinvestimento di $ 100.000.
È importante notare che i valori delle proprietà possono variare in modo significativo. È generalmente meglio acquistare in un mercato al ribasso, quando le proprietà sono attualmente più economiche ma aumenteranno di valore in seguito. Detto questo, questa perdita del 16\% è solo sulla carta. Se hai intenzione di mantenere la proprietà per diversi anni, il valore della proprietà è meno importante nel breve termine. Hai comunque guadagnato $ 44.000 quellanno ignorando il deprezzamento della proprietà. Un ritorno del 44\%.
Mentre concludo questo articolo, voglio tornare su una frase specifica che ho usato allinizio. Ho detto che investitori non sofisticati stanno battendo il mercato azionario. È vero. Il fatto è che molti investitori immobiliari dilettanti non capiscono il concetto di leva finanziaria. Fortunatamente, linvestimento immobiliare non è scienza missilistica.
Probabilmente conosci qualcuno come questo. Loro acquistare immobili in affitto in contanti in modo da “non avere mutui”. Capiscono che un singolo mutuo può costare centinaia di migliaia di dollari di interessi in 30 anni. Ma non vedono cosa può fare linteresse per loro. Sono contenti di quei rendimenti del 15\%. Il che va bene. Ma avrebbero potuto avere il 59\%, considerando il costo del prestito.
Se riesci a comprendere la maggior parte dei calcoli qui, puoi gestire gli investimenti immobiliari. Come sempre, se questo ti interessa, agisci subito. Non eccitarti temporaneamente, aggiungi questo articolo ai segnalibri e non tornarci mai più. Questo non ti porterà mai da nessuna parte. Invece, ti semplificherò i passaggi successivi.
- Visita GetMyLender.com per vedere che tipo di tassi di interesse che puoi aspettarti in unarea in cui potresti investire.
- Fai una ricerca su Zillow e trova solo una proprietà che pensi possa fare un buon investimento. Non deve essere plurifamiliare. Trova solo una proprietà dove pensi che gli inquilini pagherebbero l1\% del valore dellaffitto mensile totale. Quindi, contatta un agente immobiliare tramite Zillow e chiedi il loro contributo . Conosceranno molto bene la zona e potranno offrire informazioni incredibilmente preziose. Il prezzo che potresti pagare dopo la negoziazione. Affitti tipici per proprietà simili. Opzioni di finanziamento disponibili in questo momento. Ecc.
- Premi il pulsante dei commenti e dimmi cosa hai trovato.
Questi tre passaggi non ti richiederanno tempo, ma sarai molto più vicino a possedere un nuovo flusso di reddito sostanziale.
Scrivo un molto sulla modalità business semplice Chiunque può iniziare. Per un accesso anticipato a 5 di loro, prima del lancio del mio blog, iscriviti alla mia newsletter su http://www.eduhustle.com/
Disclaimer: non sono un agente immobiliare autorizzato né Sono un consulente finanziario autorizzato. Questo articolo non deve essere interpretato come un consiglio di investimento. Come sempre, rivolgi qualsiasi domanda finanziaria, legale o contabile al consiglio competente e registrato. Sono affiliato con i servizi menzionati in questa risposta.