Beste svaret
Jeg landet meg selv, min kone og en 1 år gammel sønn i Tokyo i oktober 2016. Vi flyttet dit mens jeg signerte opp for en jobb som ingeniør. Inntekten min var ganske gjennomsnittlig for en bilingeniør i 30-årene.
Så nedenfor er den forenklede matematikken hvordan jeg hadde råd til å kjøpe et hus i Tokyo (per oktober 2018). Som bakgrunn bor jeg på Ota-avdelingen i Tokyo, nær det livlige Kamata-området og Tokyo Haneda flyplass.
– Kontanter i hånden: 500 000 JPY (~ 4500 USD) – Månedlig boligbudsjett: 130 000 JPY (~ 1200 USD)
Jeg bruker nettstedet nedenfor for beregning (se bort fra valutaen). Forutsatt et 35-årig lån (som er det vanligste) og 1,0\% april (ja, satsen i Japan er så lav!), Viste det seg at jeg hadde råd til et boliglån opp til rundt 45 mil. JPY (~ 400k USD) https://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/how-much-loan-can-i-afford.php
Plan A: Buy a Landed House
Tokyo har blitt sett på som «dyreste by» i verden, men seriøst, man kunne fortsatt ha råd til et landhus (vel, i visse tilfeller områder). Og i nabolaget mitt viste det seg at prisen på et landhus (lite land med 2 eller 3 etasje), ligner på en leilighet med samme oppholdsrom. Dessuten betyr et landhus ingenting å bekymre seg for å få klage fra naboen for å være bråkete (dessverre men veldig vanlig her). Å eie hele bygningen betyr også frihet for alt: husforbedring, parkering av sykler, planting av trær osv.
Men siden jeg planlegger å selge huset når jeg ikke lenger trenger det, har det å kjøpe et land følgende fangster sammenlignet med en leilighet: – Generelt har det en lengre tid å selge et landhus – Generelt høyere vedlikeholds- og reparasjonskostnader (noe vil definitivt gå i stykker 🙂 – Husets utseende (spesielt ytre del) brytes ned raskere enn en leilighet – Hus generelt bygget av tre, få mer innvirkning fra jordskjelv eller tyfon
Vi fant et fint nybygd hus, 3 etasjes bygning på et 50 m2 land og 12 minutter til fots fra Keikyu-Kamata stasjon, som gir direkte togtilgang til sentrale Tokyo, og både Haneda og Narita flyplass. Prislappen var 39 mil. JPY. Skal vi gå gjennom, nedenfor vil det være matematikken:
- Forhåndsbetaling: 0 JPY (Nytt hus bygget av stor utvikler trenger vanligvis ikke noe foran)
- Huspris: 39 mil . JPY (dekket av lån)
- Agentavgifter (3\%): 1,2 mil. JPY (dekket av lån)
- Låneforsikringsgebyrer (~ 2\%): 0,8 millioner. JPY (dekket av lån)
- Registrering, andre forsikringer og gebyrer: 1 mil. JPY (dekket av lån)
Totalt lån: 42 millioner. JPY (~ 400k USD)
Månedlig betaling: ~ 120.000 JPY (~ 1100 USD)
Plan B: Kjøp en brukt leilighet
Etter flere omganger rettet vi oppmerksomheten mot å finne en brukt leilighet. Vel, det er rett og slett fordi vi ikke hadde råd til en ny og skinnende 3-4-roms leilighet som normalt ville kostet mer enn 50 mil. JPY. Også, igjen, planlegger jeg fortsatt å selge den i fremtiden, så jeg forventer at prisen på en gammel leilighet ikke vil gå ned så raskt.
Til slutt fant vi denne 20 år gamle leiligheten med størrelsen på 70m2, og ligger bare 300 meter fra en liten jernbanestasjon kalt «Yaguchi no Watashi». Den opprinnelige eieren er en japansk familie med barn, som deretter har flyttet til en mindre (og nyere) leilighet etter at barna har gått på høyskoler og bodd hver for seg. Prislappen var 34,5 mil. JPY, og basert på min forskning er det allerede en god avtale.
Min første tanke var imidlertid, «vil banken virkelig gi 35 år lån til denne 20 år gamle leiligheten?». Så lærte jeg at i utgangspunktet bygårder i Japan må oppfylle visse strenge standarder (på grunn av hyppige jordskjelv), og som et resultat er de veldig robuste og forventes å vare i 70 år eller mer. Så ja, til og med banken ville fortsatt gi 35 år til å kjøpe leiligheter som er 30 år gamle.
Den neste bekymringen er, vel, den er gammel, flekker på veggen, få dører er ødelagte, og gasskomfyren og grillen ser ut som gjenstander i museet. Jeg ba få selskaper om å sitere for renoveringen, og tallet var over 2 mil. JPY. Jeg har ikke slike kontanter, men så lærer jeg at den samme banken også ville gi et lån til en husrenovering. Og det beste er .. det er inkludert i hovedlånspakken for bolig, så jeg får fremdeles 35-årsperioden med mindre enn 1\% rente.
- Nedenfor er rask matematikk for denne planen:
- Forhåndsbetaling: 500 000 JPY (Beløpet er omsettelig med leilighetseieren. I mitt tilfelle hadde ikke eieren behov for store kontanter i all hast, så dette tallet var OK. I andre tilfeller hadde eiere ønsker å se noen 5\% på forhånd)
- Huspris: 34,5 mil. JPY (dekket av lån)
- Renovasjonskostnad: 2 mil. JPY (dekket av lån)
- Agentavgifter (3\%): 1 mil. JPY (dekket av lån)
- Låneforsikringsgebyrer (~ 2\%): 0,7 millioner.JPY (dekket av lån)
- Registrering, andre forsikringer og gebyrer: 1 mil. JPY (dekket av lån)
Totalt lån: 39,2 millioner. JPY (~ 380k USD) Månedlig betaling av lån: ~ 110.000 JPY (~ 1000 USD) Månedlige administrasjonsgebyrer: ~ 20.000 JPY (Ulempen med å kjøpe leilighet, jeg må fortsatt betale disse avgiftene)
I til slutt bestemte vi oss for å gå med Plan B.
Se også:
Er det verdt å kjøpe et hus i Tokyo, Japan, og hvordan sammenlignes det med å betale en leie?
Hvordan kan utlendinger sikre et boliglån eller pant i Japan?
Hva er prosessen med å kjøpe et hus og få et boliglån i Japan?
Svar
Husets kostnad måles vanligvis etter hvor mange tsubo det er (omtrent tilsvarer to tatami-matter). Prisen vil også være en refleksjon av markedsverdiene. beliggenhet, enten huset er gammelt eller nytt. Hus over 25 år har generelt liten videresalgsverdi, så du betaler primært for tomten med et gammelt hus på. Du kan enten modellere den på nytt eller slå den ned og bygge en ny. Utlendinger kan kjøpe eiendom i Japan. Banken er først og fremst interessert i din evne til å gjøre tilbakebetalinger, slik at de vil se på den totale årlige inntekten din, hva du har råd til månedlige tilbakebetalinger. Dette vil avgjøre hvor mye du kan låne. Det er også andre utgifter du må betale – hvis du kjøper inn en manshon eller en bygård, må du betale administrasjonsgebyr som kan være uoverkommelig og iøynefallende dyrt. De kan slå deg opp med millioner av yen hvis de gjør renoveringer eller de trenger å reparere bygningen, så vær oppmerksom på skjulte kostnader. En anstendig leilighet i sentrum av Tokyo vil gi deg tilbake mellom 40–100 millioner yen (ca $ 400 000 for et skap til en million for noe mer romslig).