Beste svaret
Cook out tilbyr ikke franchiser. Alle lokasjoner er selskapseid. Jeg tror grunnleggernes erfaringer med å drive en multi-enhets-franchise av Wendys lærte ham at det ikke var den beste forretningsmodellen. Modellen hans etterligner veldig inn og ut, noe som inspirerte ham da han var i Las Vegas og drev en formell dukrestaurant. Hvor bor du?
Svar
Foreldrene mine eier flere franchiser og jeg kan ikke tenke på noen som absolutt vil gi deg den slags kontantstrøm. $ 5000 per måned på $ 200 k er en betydelig avkastning. 30\% årlig, faktisk.
Hvis du gikk på franchise-ruten, kan du få noen lån med $ 200 000 og åpne flere franchiser. Når det er sagt, $ 60 000 per året er fremdeles mye å spørre fra en franchise, i det minste i begynnelsen. Du ber om MYE kjedelig arbeid. Micromanaging minstelønnsarbeidere hele dagen for å gjøre mye små salg. Ikke min kopp te.
Men hva om du legger $ 200k (10\%) ned på et leilighetskompleks på $ 2.000.000 og betaler 5\% rente? La oss utforske.
Usofistikerte investorer over hele verden oppnår utrolig avkastning i eiendom. Det er en strategi de fleste er kjent med, men få som faktisk forstår.
Investering i Eiendom gir betydelig mulighet til å multiplisere avkastning gjennom finansiell innflytelse. I aksjemarkedet er avkastningen på S&P 500 generelt rundt 9\% per år. Med eiendom kan en god utleiebolig gi 15\% per år i leie og verdsettelse. – kontant. Alle kostnader vurdert.
Jeg er sikker på at du er kjent med et pantelån. Sett 20\% ned, betal 4\% rente og månedlige innbetalinger i 30 år, og så er det hele ditt. Du betaler 20\% av prisen, men bruker andre menneskers penger for å få 100\% av huset. Fantastisk.
Her er den morsomme delen. Ved å investere bare en femtedel av aktivaverdien kan du multiplisere avkastningen din opptil 5 ganger. Dette er fordi du fortsatt beholder retten til 100\% av inntekten som produseres av hele eiendommen (minus lånekostnader).
La oss for eksempel si at du tar et rentelån på en investeringseiendom. Du vil leie ut hver enhet. Denne eiendommen er en eiendom på $ 500.000 med 5 enheter. Hver leietaker betaler deg $ 1000 per måned for totalt $ 5000 per måned. $ 60 000 per år.
Du finansierer kjøpet med 20\% ned, eller $ 100.000. Du betaler 4\% per år i renter på de andre $ 400 000, 1\% per år i skatt og 1\% per år i vedlikehold. Eiendommen ligger i et godt område og setter pris på 5\% per år.
Sjekk hovedboken:
+ $ 60.000 per år i samlet leie
– $ 16.000 per år i renter.
– $ 5000 per år i skatt
– $ 5000 per år i vedlikehold
+ $ 25.000 per år i eiendomsverdiøkning
= $ 59.000 avkastning
Det «er 59\% avkastning på din første 100.000 $ investering! Bare ved å bruke et ganske vanlig rentepant og et» ok «leieeiendom. Selv om eiendommen ikke setter pris på du vil fortsatt se 34\% avkastning.
La oss blande det litt sammen ved å leie den samme eiendommen til studenter. De har foreldre eller studielån som betaler leien ved soverommet. Hver enhet er to soverom, det er fortsatt fem enheter, og hver av ti studenter betaler $ 750 per stykk per måned.
Det er $ 1500 / måned per enhet for totalt $ 7.500 / måned, eller $ 90.000 / år.
Bankmannen din lar deg sette 10\% ned denne gangen med 5\% rente (legge til 1\% for den ekstra risikoen) på et pantelån på $ 450.000. Det er en investering på $ 50.000.
Ta en titt på den nye hovedboken:
+ $ 90 000 per år i samlet leie
– $ 22 500 per år i renter.
– $ 5000 per år i skatter
– $ 10 000 per år i vedlikehold ($ 5000 mer fordi studenter)
+ $ 25 000 per år i eiendomsverdiøkning
= $ 77 500 avkastning
En avkastning på $ 50.000 på 155\%. 105\% uten eiendomsvurdering. Hvert eneste år. Det vil si forutsatt at eiendomsverdiene stiger, og du holder hver enhet leid. Faktisk vil avkastningen øke hvert år når du øker leien med 3\%.
Nevnte jeg at renten er fradragsberettiget? Hvis du er i skattegraden på 35\%, betaler du normalt $ 18.375 på $ 52.500 i inntekt ($ 25.000 i eiendomsvurdering er urealisert). Med fradragsberettiget rente blir $ 22,500 i renter trukket fra $ 52,500 i inntjening før du bruker 35\% skatt. Dette resulterer i skatt på $ 10 500, og du sparer $ 7875 dollar.
Nå vil jeg lyve hvis jeg sa at det hele var solskinn og regnbuer. Hva er ulempene her? Risikoen?
Først og fremst er eiendom en relativt illikvid eiendel. Hva mener jeg med det? Hvis du ønsker å selge en andel av blue-chip-aksjen, er det vanligvis en kjøper som er villig til å ta den med en gang. En eiendom derimot kan ta flere måneder å selge og trekke ut egenkapitalen din.
For det andre kan bruken av finansiell innflytelse jobbe mot deg.Tenk på hovedboken i vårt første eksempel, med 10\% reduksjon i eiendomsverdien det året:
+ $ 60.000 per år i samlet leie
– $ 16.000 per år i renter.
– $ 5000 per år i skatt
– $ 5000 per år i vedlikehold
– $ 50.000 i år i avskrivning av eiendomsverdi
= en negativ avkastning på $ 16.000
Eller, -16\% avkastning på investeringen din på $ 100.000.
Det er viktig å merke seg at eiendomsverdiene kan svinge betydelig. Det er generelt bedre å kjøpe i et nedmarked når eiendommer for tiden er billigere, men vil øke i verdi senere. Når det er sagt, er dette 16\% tapet bare på papir. Hvis du har tenkt å holde eiendommen i flere år til, betyr eiendomsverdien mindre på kort sikt. Du har fortsatt tjent $ 44.000 det året og ignorert eiendomsavskrivning. En avkastning på 44\%.
Når jeg avslutter denne oppskriften, vil jeg ta tilbake på en bestemt setning jeg brukte nær begynnelsen. Jeg sa usofistikerte investorer slår aksjemarkedet. Det er sant. Saken er at mange amatør-eiendomsinvestorer ikke forstår begrepet finansiell innflytelse. Heldigvis er eiendomsinvestering ikke rakettvitenskap.
Du kjenner sannsynligvis noen som dette. De kjøpe utleieboliger i kontanter, slik at de «ikke har noe pantelån.» De forstår at et enkelt pantelån kan koste hundretusenvis av dollar i renter over 30 år. Men de ser ikke hva interesse kan gjøre for dem. De er fornøyde med de 15\% avkastningen. Det er greit. Men de kunne hatt 59\%, lånekostnadene vurdert.
Hvis du kan forstå det meste av matematikken her, kan du håndtere investering i eiendom. Som alltid, hvis dette interesserer deg, gjør noe med en gang. Ikke bli begeistret midlertidig, bokmerk denne artikkelen, og kom aldri tilbake til den igjen. Det får deg aldri noe sted. I stedet skal jeg gjøre de neste trinnene enkle for deg.
- Besøk GetMyLender.com for å se hva slags renter du kan forvente i et område du kan investere i.
- Søk litt på Zillow og finn bare en eiendom du tror ville gi en god investering. Det trenger ikke være flerfamilie. Bare finn en eiendom der du tror ville leietakere betale 1\% av verdien av den totale månedlige leien. Ta deretter kontakt med en eiendomsmegler gjennom Zillow og be om deres innspill De vil kjenne området veldig godt og kan tilby utrolig verdifull innsikt. Prisen du kan betale etter forhandlinger. Typiske leiepriser for lignende eiendommer. Finansieringsalternativer tilgjengelig akkurat nå. Etc.
- Trykk på kommentar-knappen og fortell meg hva du fant.
Disse tre trinnene tar deg ingen tid, men du vil være betydelig nærmere å eie en betydelig ny inntektsstrøm.
Jeg skriver en mye om enkel forretningsmodus Er det noen som kan komme i gang? For tidlig tilgang til fem av dem, før bloggen min starter, kan du registrere deg for nyhetsbrevet mitt på http://www.eduhustle.com/
Ansvarsfraskrivelse: Jeg er ikke en lisensiert eiendomsmegler og er heller ikke Jeg er lisensiert finansiell rådgiver. Denne artikkelen skal ikke tolkes som investeringsråd. Ta som helst økonomiske, juridiske eller regnskapsmessige spørsmål til riktig, registrert råd. Jeg er tilknyttet tjenestene som er nevnt i dette svaret.