Melhor resposta
Cook out não oferece franquias. Todos os locais são de propriedade da empresa. Acho que as experiências dos fundadores administrando uma franquia de área de várias unidades da Wendys ensinaram a ele que não era o melhor modelo de negócio. Seu modelo imita dentro e fora, o que o inspirou quando ele estava em Las Vegas administrando um restaurante formal de mesa. Onde você mora?
Resposta
Meus pais têm várias franquias e não consigo pensar em nenhuma que certamente lhe proporcionará esse tipo de fluxo de caixa. $ 5.000 por mês em $ 200 k é um ROI significativo. 30\% ao ano, na verdade.
Se você seguisse o caminho da franquia, poderia obter alguns empréstimos com seus $ 200k e abrir várias franquias. Dito isso, $ 60k por ano ainda é muito para pedir de uma franquia, pelo menos começando. Você está pedindo MUITO trabalho tedioso. Microgerenciar trabalhadores com salário mínimo o dia todo para fazer pequenas vendas. Não é a minha cara.
No entanto, e se você investir seus $ 200k (10\%) em um complexo de apartamentos de $ 2.000.000 e pagar 5\% de juros? Vamos explorar.
Investidores não sofisticados em todo o mundo estão obtendo retornos incríveis no mercado imobiliário. É uma estratégia com a qual muitas pessoas estão familiarizadas, mas poucos realmente entendem.
Investir em O mercado imobiliário oferece uma oportunidade significativa para multiplicar os retornos por meio de alavancagem financeira. No mercado de ações, os retornos do S&P 500 são geralmente em torno de 9\% ao ano. Com os imóveis, um bom imóvel para aluguel pode retornar 15\% ao ano em aluguel e valorização. -em dinheiro. Todos os custos considerados.
Tenho certeza de que você conhece uma hipoteca. Ponha 20\% abaixo, pague 4\% de juros e pagamentos mensais por 30 anos e então é todo seu. Você paga 20\% do preço, mas usa o dinheiro de outras pessoas para obter 100\% da casa. Incrível.
Aqui está a parte divertida. Ao investir apenas um quinto do valor do ativo, você pode multiplicar seus retornos em até 5x. Isso ocorre porque você ainda retém o direito a 100\% da receita produzida por toda a propriedade (menos custos de empréstimo).
Por exemplo, digamos que você faça uma hipoteca de uma propriedade de investimento somente com juros. Você vai alugar todas as unidades. Esta propriedade é uma propriedade de $ 500.000 com 5 unidades. Cada inquilino paga $ 1.000 por mês para um total de $ 5.000 por mês. $ 60.000 por ano.
Você financia a compra com 20\% de entrada, ou $ 100.000. Você paga 4\% ao ano de juros sobre os outros $ 400.000, 1\% ao ano em impostos e 1\% ao ano em manutenção. A propriedade está localizada em uma boa área e valoriza 5\% ao ano.
Verifique o livro-razão:
+ $ 60.000 por ano em aluguel coletado
– $ 16.000 por ano em juros.
– $ 5.000 por ano em impostos
– $ 5.000 por ano em manutenção
+ $ 25.000 por ano em valorização da propriedade
= $ 59.000 de retorno
Isso é um retorno de 59\% sobre o seu investimento inicial de $ 100.000! Basta usar uma hipoteca padrão com juros apenas e um imóvel de aluguel “ok”. Mesmo que a propriedade não agrade, você ainda terá um retorno de 34\%.
Vamos misturar um pouco alugando o mesmo imóvel para estudantes. Eles têm pais ou empréstimos estudantis que pagam o aluguel por quarto. Cada unidade tem dois quartos, ainda há cinco unidades, e cada um dos dez alunos paga $ 750 por unidade por mês.
Isso é $ 1.500 / mês por unidade para um total de $ 7.500 / mês, ou $ 90.000 / ano.
Seu banqueiro está permitindo que você coloque 10\% desta vez com 5\% de juros (adicionando 1\% para seu risco adicional) em uma hipoteca de $ 450.000. Isso é um investimento inicial de $ 50.000.
Dê uma olhada no novo livro razão:
+ $ 90.000 por ano em aluguel coletado
– $ 22.500 por ano em juros.
– $ 5.000 por ano em impostos
– $ 10.000 por ano em manutenção ($ 5.000 a mais porque estudantes universitários)
+ $ 25.000 por ano em valorização da propriedade
= $ 77.500 de retorno
Um retorno de 155\% sobre seus $ 50.000. 105\% sem valorização de imóveis. Todos os anos. Ou seja, supondo que os valores das propriedades aumentem e você mantenha cada unidade alugada. Na verdade, a cada ano seu retorno aumentará quando você aumentar o aluguel em 3\%.
Eu mencionei que os juros são dedutíveis do imposto? Se você estiver na faixa de impostos de 35\%, normalmente pagaria $ 18.375 sobre $ 52.500 de renda (os $ 25.000 em valorização de propriedade não foram realizados). Com os juros dedutíveis do imposto, os $ 22.500 de juros são subtraídos dos $ 52.500 de ganhos antes da aplicação do imposto de 35\%. Isso resulta em impostos de $ 10.500, economizando $ 7.875.
Agora, eu estaria mentindo se dissesse que tudo é sol e arco-íris. Quais são as desvantagens aqui? Os riscos?
Em primeiro lugar, os imóveis são um ativo relativamente ilíquido. O que quero dizer com isso? Se você deseja vender uma ação de primeira linha, geralmente há um comprador disposto a comprá-la imediatamente. Uma propriedade, por outro lado, pode levar vários meses para vender e retirar seu patrimônio.
Em segundo lugar, o uso de alavancagem financeira pode trabalhar contra você.Considere o livro razão do nosso primeiro exemplo, com uma queda de 10\% no valor da propriedade naquele ano:
+ $ 60.000 por ano em aluguel coletado
– $ 16.000 por ano em juros.
– $ 5.000 por ano em impostos
– $ 5.000 por ano em manutenção
– $ 50.000 este ano em depreciação do valor da propriedade
= um retorno negativo de $ 16.000
Ou um retorno de -16\% sobre seu investimento de $ 100.000.
É importante observar que os valores das propriedades podem flutuar significativamente. Geralmente é melhor comprar em um mercado em baixa, quando as propriedades estão mais baratas, mas seu valor aumentará mais tarde. Dito isso, essa perda de 16\% está apenas no papel. Se você pretende manter a propriedade por mais alguns anos, o valor da propriedade importa menos no curto prazo. Você ainda arrecadou $ 44.000 naquele ano, ignorando a depreciação da propriedade. Um retorno de 44\%.
Ao encerrar este artigo, quero voltar a uma frase específica que usei perto do início. Eu disse que investidores não sofisticados estão vencendo o mercado de ações. É verdade. A questão é que muitos investidores imobiliários amadores não entendem o conceito de alavancagem financeira. Felizmente, investir em imóveis não é ciência de foguetes.
Você provavelmente conhece alguém assim. Eles comprar imóveis para alugar em dinheiro para que “não tenham hipoteca”. Eles entendem que uma única hipoteca pode custar centenas de milhares de dólares em juros ao longo de 30 anos. Mas eles não veem o que os juros podem fazer por eles. Eles estão felizes com esses 15\% de retorno. O que é bom. Mas eles poderiam ter 59\%, considerando o custo do empréstimo.
Se você conseguir entender a maior parte da matemática aqui, poderá lidar com os investimentos imobiliários. Como sempre, se isso é do seu interesse, tome uma atitude imediatamente. Não fique animado temporariamente, marque este artigo e nunca mais volte a lê-lo. Isso nunca vai te levar a lugar nenhum. Em vez disso, tornarei as próximas etapas fáceis para você.
- Visite GetMyLender.com para ver que tipo de taxas de juros que você pode esperar em uma área em que você pode investir.
- Faça alguma pesquisa em Zillow e encontre apenas um imóvel que você acha que faria um bom investimento. Não precisa ser multifamiliar. Basta encontrar um imóvel onde você acha que os inquilinos pagariam 1\% do valor do aluguel mensal total. Em seguida, entre em contato com um corretor de imóveis através da Zillow e peça sua opinião . Eles conhecerão a área muito bem e podem oferecer informações incrivelmente valiosas. O preço que você pode pagar após a negociação. Aluguéis típicos para propriedades semelhantes. Opções de financiamento disponíveis agora. Etc.
- Clique no botão de comentário e diga-me o que descobriu.
Essas três etapas não levarão muito tempo, mas você estará muito mais perto de possuir um novo fluxo de renda substancial. muito sobre o modo de negócios simples Qualquer um pode começar. Para ter acesso antecipado a 5 deles, antes do lançamento do meu blog, inscreva-se no meu boletim informativo em http://www.eduhustle.com/
Isenção de responsabilidade: não sou um corretor de imóveis licenciado nem sou Sou um consultor financeiro licenciado. Este artigo não deve ser interpretado como um conselho de investimento. Como sempre, leve quaisquer questões financeiras, jurídicas ou contábeis ao conselho registrado apropriado. Sou afiliado aos serviços mencionados nesta resposta.