Nejlepší odpověď
Cook out franšízy nenabízí. Všechna místa jsou ve vlastnictví společnosti. Myslím, že zakladatelé mají zkušenosti s provozováním franšízy s více jednotkami od Wendy, která ho naučila, že to není nejlepší obchodní model. Jeho model velmi úzce napodobuje dovnitř a ven, což ho inspirovalo, když byl v Las Vegas provozovat formální restauraci ubrusu. Kde bydlíte?
Odpověď
Moji rodiče vlastní několik franšíz a já si nemůžu představit žádnou, která by vám jistě poskytla takový druh hotovostního toku. 5 000 $ měsíčně za 200 $ k je významná návratnost investic. Ve skutečnosti 30\% ročně.
Pokud jste se vydali cestou franšízy, můžete získat nějaké půjčky za 200 000 $ a otevřít několik franšíz. To znamená, že 60 000 $ za rok je stále hodně žádat od franšízy, přinejmenším od začátku. Žádáte O MNOHO zdlouhavé práce. Mikromanažování pracovníků s minimální mzdou celý den, aby se dosáhlo malého prodeje. Není to můj šálek čaje.
Co když ale dáte 200 000 $ (10\%) na bytový komplex 2 000 000 $ a zaplatíte 5\% úrok? Pojďme to prozkoumat.
Sofistikovaní investoři z celého světa dosahují neuvěřitelných výnosů z nemovitostí. Jde o strategii, kterou většina lidí zná, ale jen málokdo jí rozumí.
Investice do nemovitosti nabízí významnou příležitost k znásobení výnosů prostřednictvím finanční páky. Na akciovém trhu se výnosy na S&P 500 obecně pohybují kolem 9\% ročně. U nemovitostí se může dobrý pronájem nemovitosti vrátit 15\% ročně v nájemném a zhodnocení. – v hotovosti. Veškeré uvažované náklady.
Jsem si jistý, že hypotéku znáte. Dejte 20\% dolů, zaplaťte 4\% úroky a měsíční splátky po dobu 30 let a pak je to vaše. Zaplatíte 20\% z ceny, ale použijte 100\% peněz z peněz jiných lidí. Úžasné.
Tady je ta zábavná část. Investováním pouze jedné pětiny hodnoty aktiv můžete znásobit své výnosy až 5krát. Je to proto, že si stále ponecháváte právo na 100\% vytvořeného příjmu celou nemovitostí (bez výpůjčních nákladů).
Řekněme například, že si na investici do nemovitosti vezmete hypotéku pouze pro úroky. Pronajmete každou jednotku. Tato nemovitost je nemovitost ve výši 500 000 USD s 5 jednotkami. Každý nájemce vám platí 1 000 $ měsíčně, celkem tedy 5 000 $ měsíčně. 60 000 $ ročně.
Nákup financujete s 20\% slevou neboli 100 000 $. Platíte 4\% ročně na úroku z ostatních 400 000 $, 1\% ročně na daních a 1\% ročně na údržbě. Tato nemovitost se nachází v dobré lokalitě a oceňuje 5\% ročně.
Podívejte se na hlavní knihu:
+ 60 000 $ ročně v inkasovaném nájemném
– 16 000 $ ročně na úroku.
– 5 000 $ ročně na daních
– 5 000 $ ročně na údržbě
+ 25 000 $ ročně na zhodnocení hodnoty nemovitosti
= Výnos 59 000 $
To je 59\% návratnost vaší počáteční investice 100 000 $! Využití docela standardní hypotéky pouze pro úrok a „ok“ nájemní nemovitosti. I když to nemovitost neoceňuje stále uvidíte 34\% návratnost.
Pojďme to trochu promíchat pronajmutím stejné nemovitosti studentům. Mají rodiče nebo studentské půjčky platící nájemné v ložnici. Každá jednotka má dvě ložnice, je jich stále pět a každý z deseti studentů platí 750 $ za kus měsíčně.
To je 1 500 $ / měsíc za jednotku, celkem tedy 7 500 $ / měsíc, nebo 90 000 $ / rok.
Váš bankéř vám tentokrát dovolil srazit 10\% s 5\% úrokem (přidáním 1\% za jeho přidané riziko) na hypotéku ve výši 450 000 USD. To je počáteční investice ve výši 50 000 USD.
Podívejte se na novou účetní knihu:
+ 90 000 $ ročně z inkasovaného nájemného
– 22 500 $ ročně na úroku.
– 5 000 $ ročně v daně
– 10 000 $ ročně na údržbu (5 000 $ více, protože studenti univerzity)
+ 25 000 $ ročně na zhodnocení hodnoty nemovitosti
= 77 500 $ návratnost
155\% návratnost vašich 50 000 $. 105\% bez zhodnocení majetku. Každý jeden rok. To znamená, že za předpokladu, že hodnoty nemovitostí vzrostou a každou jednotku si necháte pronajatou. Ve skutečnosti se každý rok vaše výnosy zvýší, když zvýšíte nájemné o 3\%.
Zmínil jsem, že úrok je odečitatelný z daní? Pokud se nacházíte v 35\% daňové pásmu, obvykle byste zaplatili 18 375 USD z příjmu 52 500 USD (zhodnocování majetku 25 000 USD je nerealizované). S úrokem odpočitatelným od daně se úrok 2250 $ odečte od příjmu 52 500 $ před uplatněním daně ve výši 35\%. To má za následek daně ve výši 10 500 $, což vám ušetří 7 875 $.
Lhal bych, kdybych řekl, že to bylo všechno sluníčko a duha. Jaké jsou nevýhody? Rizika?
Za prvé, nemovitosti jsou relativně nelikvidní aktiva. Co tím myslím? Pokud chcete prodat podíl akcií s modrým čipem, obvykle existuje kupec, který je ochoten jej okamžitě odebrat. Na druhé straně může nemovitost prodat a vytáhnout váš kapitál trvat několik měsíců.
Zadruhé, využití finanční páky může pracujte proti vám.Zvažte hlavní knihu našeho prvního příkladu s 10\% poklesem hodnoty nemovitosti v daném roce:
+ 60 000 $ ročně v inkasovaném nájemném
– 16 000 $ ročně v úroku.
– 5 000 $ ročně na daních
– 5 000 $ ročně na údržbě
– 50 000 $ letos v odpisech hodnoty nemovitosti
= záporný výnos 16 000 $
Nebo -16\% návratnost vaší investice ve výši 100 000 USD.
Je důležité si uvědomit, že hodnoty nemovitostí mohou výrazně kolísat. Obecně je lepší nakupovat na trzích, kde jsou nemovitosti v současné době levnější, ale jejich hodnota později vzroste. To znamená, že tato 16\% ztráta je pouze na papíře. Pokud máte v úmyslu držet nemovitost několik dalších let, na hodnotě nemovitosti v krátkodobém horizontu záleží méně. Ten rok jste stále vydělali 44 000 $ a ignorovali odpisy majetku. Návratnost 44\%.
Když končím tento zápis, chci se dotknout konkrétní fráze, kterou jsem použil na začátku. Řekl jsem, že nekomplikovaní investoři bijí na akciovém trhu. Je to pravda. Jde o to, že mnoho amatérských investorů do nemovitostí nerozumí pojmu finanční páky. Naštěstí investování do nemovitostí není raketová věda.
Pravděpodobně někoho takového znáte. kupují nemovitosti v hotovosti, aby „neměly hypotéku.“ Chápou, že jediná hypotéka může stát úroky stovek tisíc dolarů po dobu 30 let. Nevidí však, co pro ně může úrok udělat. Jsou spokojeni s těch 15\% výnosů. Což je v pořádku. Mohli ale mít 59\%, náklady na půjčky byly zváženy.
Pokud zde uchopíte většinu matematiky, můžete zvládnout investování do nemovitostí. Jako vždy, pokud to vás zajímá, neprodleně proveďte nějakou akci. Nenechte se dočasně nadchnout, přidejte si tento článek do záložek a už se k němu nikdy nevracejte. To vás nikdy nikam nedostane. Místo toho vám zjednoduším další kroky.
- Navštivte GetMyLender.com a podívejte se, jaké úrokové sazby, které můžete očekávat v oblasti, do které byste mohli investovat.
- Vyhledejte Zillow a najděte jen jednu nemovitost, o které si myslíte, že by mohla být dobrá investice. Nemusí to být více rodin. Stačí najít nemovitost, kde si myslíte, že by nájemci zaplatili 1\% z hodnoty z celkového měsíčního nájemného. Poté kontaktujte realitního agenta prostřednictvím společnosti Zillow a požádejte o její vstup . Znali tuto oblast velmi dobře a mohou nabídnout neuvěřitelně cenné informace. Cena, kterou byste mohli zaplatit po vyjednání. Typické nájemné za podobné nemovitosti. Možnosti financování jsou k dispozici hned teď. Atd.
- Stiskněte tlačítko komentáře a řekni mi, co jsi našel.
Tyto tři kroky ti nezabere čas, ale budeš mít podstatně blíže k vlastnictví podstatného nového příjmu.
hodně o jednoduchém obchodním režimu Kdokoli může začít. Pro včasný přístup k 5 z nich, před spuštěním mého blogu, se přihlaste k odběru mého zpravodaje na http://www.eduhustle.com/
Zřeknutí se odpovědnosti: Nejsem licencovaný realitní makléř ani Jsem licencovaný finanční poradce. Tento článek nelze vykládat jako investiční poradenství. Jako vždy vezměte jakékoli finanční, právní nebo účetní otázky na příslušnou registrovanou radu. Přidružuji se ke službám uvedeným v této odpovědi.