Nejlepší odpověď
V říjnu 2016 jsem přistál se svou ženou a ročním synem v Tokiu. Přesunuli jsme se tam, jak jsem podepsal na místo inženýra. Můj příjem byl pro průměrného automobilového inženýra v jejich 30 letech docela průměrný.
Níže je tedy zjednodušená matematika, jak jsem si mohl dovolit koupit dům v Tokiu (od října 2018). Jako pozadí bydlím na oddělení Ota v Tokiu, poblíž živé oblasti Kamata a letiště Tokio Haneda.
– Hotovost: 500 000 JPY (~ 4500 USD) – Měsíční rozpočet na bydlení: 130 000 JPY (~ 1200 USD)
Pro výpočet používám níže uvedený web (bez ohledu na měnu). Za předpokladu 35letého úvěru (který je nejběžnější) a 1,0\% RPSN (ano, sazba v Japonsku je tak nízká!) Se ukázalo, že bych si mohl dovolit půjčku na bydlení až kolem 45 mil. JPY (~ 400 000 USD) https://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/how-much-loan-can-i-afford.php
Plán A: Kupte si pozemkový dům
Tokio bylo považováno za „nejdražší město“ na světě, ale vážně by si člověk mohl pozemkový dům dovolit (v jistých případech oblastech). A v mém sousedství se ukázalo, že cena pozemkového domu (malý pozemek se 2 nebo 3 podlažími) je podobný bytu se stejnou obytnou plochou. Kromě toho pozemkový dům neznamená nic, čeho byste se měli obávat, že dostanete stížnost od souseda za to, že je hlučný (bohužel zde velmi běžný). Vlastnit celou budovu také znamená svobodu pro všechno: vylepšení domu, parkování kol, výsadbu stromů atd.
Protože však plánuji dům prodat, jakmile jej již nepotřebuji, koupě pozemkového domu má následující úlovky ve srovnání s bytem: – Obecně prodej pozemkového domu obvykle trvá déle – Celkově vyšší náklady na údržbu a opravy (určitě se něco pokazí 🙂 – Vzhled domu (zejména vnější část) se zhoršuje rychleji než byt – Dům obecně postavené ze dřeva, více zasaženy zemětřesením nebo tajfunem.
Našli jsme pěkný nově postavený dům, 3patrovou budovu na pozemku o velikosti 50 m2 a 12 minut pěšky od stanice Keikyu-Kamata, která poskytuje vlakový přístup do centra Tokia a na letiště Haneda i Narita. Cena byla 39 mil. JPY. Projdeme-li, níže bude matematika:
- Platba předem: 0 JPY (Nový dům postavený velkým vývojářem obvykle nic nepotřebuje)
- Cena domu: 39 mil . JPY (krytý půjčkou)
- Odměny agentům (3\%): 1,2 mil. JPY (kryté půjčkou)
- Poplatky za pojištění půjčky (~ 2\%): 0,8 mil. JPY (kryté půjčkou)
- Registrace, ostatní pojištění a poplatky: 1 mil. JPY (kryté půjčkou)
Celková půjčka: 42 mil. JPY (~ 400 000 USD)
Měsíční splátka: ~ 120 000 JPY (~ 1100 USD)
Plán B: Koupit použitý byt
Po několika úvahách jsme obrátili pozornost k nalezení použitého bytu. Je to jednoduše proto, že jsme si nemohli dovolit nový a lesklý 3-4 pokojový byt, který by za normálních okolností stál více než 50 mil. JPY. Také opět plánuji jeho prodej v budoucnu, takže očekávám, že cena starého bytu neklesne tak rychle.
Nakonec jsme našli tento 20 let starý byt s o velikosti 70m2 a nachází se jen 300 metrů od malého vlakového nádraží zvaného „Yaguchi no Watashi“. Původním majitelem je japonská rodina s dětmi, kteří se poté přestěhovali do menšího (a novějšího) bytu poté, co jejich děti šly na vysoké školy a žily odděleně. Cena byla 34,5 mil. JPY, a na základě mého výzkumu je to už dobrý obchod.
Moje první myšlenka však byla jako: „dá banka skutečně 20letý úvěr na tento 20 let starý byt?“. Pak jsem se dozvěděl, že v zásadě musí bytové domy v Japonsku splňovat určitý soubor přísných standardů (kvůli častému zemětřesení), a ve výsledku jsou velmi robustní a předpokládá se, že vydrží 70 a více let. Ano, dokonce i banka by stále poskytovala půjčku na 35 let na nákup bytů starých 30 let.
Dalším problémem je, no, je to staré, skvrny na zdi, několik dveří je rozbitých, a plynový sporák a gril vypadají jako muzejní artefakty. Požádal jsem několik společností o nabídku na renovaci a počet byl více než 2 mil. JPY. Nemám takovou hotovost, ale pak se dozvím, že stejná banka by také poskytla půjčku na rekonstrukci domu. A nejlepší na tom je .. je zahrnuta v hlavním balíčku půjčky na bydlení, takže stále dostávám 35letý termín s mírou méně než 1\%.
- Níže uvádíme rychlou matematiku pro tento plán:
- Platba předem: 500 000 JPY (o částce lze obchodovat s majitelem bytu. V mém případě majitel ve spěchu nepotřeboval velkou hotovost, takže toto číslo bylo v pořádku. V ostatních případech majitelé by chtěli vidět asi 5\% předem)
- Cena domu: 34,5 mil. JPY (kryté půjčkou)
- Náklady na renovaci: 2 mil. JPY (krytý půjčkou)
- poplatky agentům (3\%): 1 mil. JPY (kryté půjčkou)
- Poplatky za pojištění půjčky (~ 2\%): 0,7 mil.JPY (kryté půjčkou)
- Registrace, ostatní pojištění a poplatky: 1 mil. JPY (kryté půjčkou)
Celková půjčka: 39,2 mil. JPY (~ 380 tis. USD) Měsíční splátka půjčky: ~ 110 000 JPY (~ 1 000 USD) Měsíční poplatky za správu bytu: ~ 20 000 JPY (Nevýhodou nákupu bytu, tyto poplatky ještě musím zaplatit)
V nakonec jsme se rozhodli jít s plánem B.
Viz také:
Oplatí se koupit dům v japonském Tokiu a jaký je srovnání s platením nájemného?
Jak si mohou cizinci v Japonsku zajistit půjčku na bydlení nebo hypotéku?
Jaký je proces koupě domu a získání půjčky na bydlení v Japonsku?
Odpověď
Náklady na domy se obvykle měří podle toho, kolik má tsubo (zhruba odpovídá dvěma tatami). Cena bude také odrazem tržních hodnot. umístění, ať už je dům starý nebo nový. Domy starší 25 let mají obecně malou prodejní hodnotu, takže za pozemky se starým domem platíte primárně. Můžete jej buď přetvořit, nebo srazit a postavit nový. Cizinci si mohou koupit nemovitost v Japonsku. Banku zajímá především vaše schopnost splácet, takže se bude dívat na váš celkový roční příjem, co si můžete dovolit v měsíčních splátkách. To určí, kolik si můžete půjčit. Existují také další výdaje, které budete muset zaplatit – pokud kupujete do manshonu nebo bytového domu, musíte platit poplatky za správu, které mohou být neúnosné a lákavě drahé. Mohou vás zasáhnout miliony jenů, pokud provádějí renovace nebo potřebují provést opravy budovy, takže si uvědomte skryté náklady. Slušný byt v centru Tokia vám vrátí cokoli mezi 40–100 miliony jenů (přibližně 400 000 USD za skříň a milion za něco prostornějšího).