Bedste svar
Jeg landede selv, min kone og en 1-årig søn i Tokyo i oktober 2016. Vi flyttede derhen, da jeg underskrev op til et job som ingeniør. Min indkomst var ret gennemsnitlig for en biltekniker i 30erne.
Så nedenfor er den forenklede matematik, hvordan jeg havde råd til at købe et hus i Tokyo (fra oktober 2018). Som baggrund bor jeg på Ota-afdelingen i Tokyo, tæt på det pulserende Kamata-område og Tokyo Haneda lufthavn.
– Kontanter i hånden: 500.000 JPY (~ 4500 USD) – Månedligt boligbudget: 130.000 JPY (~ 1200 USD)
Jeg bruger nedenstående websted til beregning (se bort fra valutaen). Under forudsætning af et 35-årigt lån (hvilket er det mest almindelige) og 1,0\% i april (ja, satsen i Japan er så lav!), Viste det sig, at jeg havde råd til et boliglån op til omkring 45 mio. JPY (~ 400k USD) https://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/how-much-loan-can-i-afford.php
Plan A: Køb et landet hus
Tokyo er blevet betragtet som “den dyreste by” i verden, men seriøst kunne man stadig råd til et landhus (ja, i visse tilfælde områder). Og i mit kvarter viste det sig, at prisen på et jordet hus (lille jord med 2 eller 3 etage) svarer til en lejlighed med samme opholdsstue. Desuden betyder et landet hus ikke noget at bekymre sig om at få klage fra naboen for at være støjende (desværre men meget almindelig her). At eje hele bygningen betyder også frihed for alt: husforbedring, parkering af cykler, plantning af træer osv.
Men da jeg planlægger at sælge huset, når jeg ikke længere har brug for det, har køb af et land hus følgende fangster i forhold til en lejlighed: – Generelt har det tendens til at tage længere tid at sælge et landhus – Samlet højere vedligeholdelses- og reparationsomkostninger (noget vil helt sikkert gå i stykker 🙂 – Husets udseende (især ydre del) nedbrydes hurtigere end en lejlighed – Hus generelt bygget af træ, få større påvirkning fra jordskælv eller tyfon
Vi fandt et dejligt nybygget hus, 3 etagers bygning på et areal på 50 m2 og 12 minutter til fods fra Keikyu-Kamata station, som giver direkte togadgang til det centrale Tokyo og både Haneda og Narita lufthavn. Prismærket var 39 mil. JPY. Skal vi gå igennem, ville matematikken være nedenfor:
- Forudbetaling: 0 JPY (Nyt hus bygget af stor udvikler behøver normalt ikke noget foran)
- Huspris: 39 mil . JPY (dækket af lån)
- Agentgebyrer (3\%): 1,2 mio. JPY (dækket af lån)
- Låneforsikringsgebyrer (~ 2\%): 0,8 mio. JPY (dækket af lån)
- Registrering, andre forsikringer og gebyrer: 1 mil. JPY (dækket af lån)
Samlet lån: 42 mio. JPY (~ 400k USD)
Månedlig betaling: ~ 120.000 JPY (~ 1100 USD)
Plan B: Køb en brugt lejlighed
Efter flere overvejelser vendte vi vores opmærksomhed mod at finde en brugt lejlighed. Det er simpelthen fordi vi ikke havde råd til en ny og skinnende 3-4-værelses lejlighed, der normalt ville koste mere end 50 mil. JPY. Også igen planlægger jeg stadig at sælge den i fremtiden, så jeg forventer, at prisen på en gammel lejlighed ikke vil gå så hurtigt ned.
I sidste ende fandt vi denne 20-årige lejlighed med størrelsen på 70m2 og ligger kun 300 meter væk fra en lille togstation kaldet “Yaguchi no Watashi”. Den oprindelige ejer er en japansk familie med børn, der derefter er flyttet til en mindre (og nyere) lejlighed, efter at deres børn er gået på gymnasier og bor separat. Prisen var 34,5 mil. JPY, og på baggrund af min forskning er det allerede en god aftale.
Men min første tanke var, “vil banken virkelig give et 35-årigt lån til denne 20-årige lejlighed?”. Derefter lærte jeg, at grundlæggende lejlighedsbygninger i Japan skal opfylde visse sæt strenge standarder (på grund af hyppigt jordskælv), og som et resultat er de meget robuste og forventes at vare i 70 år eller mere. Så ja, selv banken ville stadig give et 35-årigt lån til at købe lejligheder, der er 30 år gamle.
Den næste bekymring er, ja, det er gammelt, pletter på væggen, få døre er knækkede, og gaskomfur og grill ligner museumsgenstande. Jeg bad få virksomheder om at citere for renoveringen, og antallet var over 2 mil. JPY. Jeg har ikke sådanne kontanter, men så lærer jeg, at den samme bank også ville give et lån til en husrenovering. Og det bedste er .. det er inkluderet i den primære lånepakke til boliger, så jeg får stadig den 35-årige periode med mindre end 1\%.
- Nedenfor er den hurtige matematik for denne plan:
- Forudbetaling: 500.000 JPY (Beløbet kan forhandles med lejerejeren. I mit tilfælde havde ejeren ikke brug for store kontanter, så dette tal var OK. I andre tilfælde ejere ønsker at se nogle 5\% på forhånd)
- Huspris: 34,5 millioner. JPY (dækket af lån)
- Renoveringsomkostninger: 2 mio. JPY (dækket af lån)
- Agentgebyrer (3\%): 1 mil. JPY (dækket af lån)
- Låneforsikringsgebyrer (~ 2\%): 0,7 mio.JPY (dækket af lån)
- Registrering, andre forsikringer og gebyrer: 1 mil. JPY (dækket af lån)
Samlet lån: 39,2 mio. JPY (~ 380k USD) Månedlig betaling af lån: ~ 110.000 JPY (~ 1000 USD) Månedlige administrationsgebyrer for lejligheder: ~ 20.000 JPY (Ulempen ved at købe lejlighed, jeg skal stadig betale disse gebyrer)
I til sidst besluttede vi at gå med Plan B.
Se også:
Er det værd at købe et hus i Tokyo, Japan, og hvordan sammenlignes det med at betale en husleje?
Hvordan kan udlændinge sikre et boliglån eller pant i Japan?
Hvad er processen med at købe et hus og få et boliglån i Japan?
Svar
Huseomkostninger måles normalt ved, hvor mange tsubo der er (omtrent svarende til to tatami-måtter). Pris vil også være en afspejling af markedsværdier. placering, uanset om huset er gammelt eller nyt. Huse over 25 år har generelt ringe videresalgsværdi, så du betaler primært for jorden med et gammelt hus på. Du kan enten modellere den igen eller slå den ned og bygge en ny. Udlændinge kan købe ejendom i Japan. Banken er primært interesseret i din evne til at foretage tilbagebetalinger, så de ser på din samlede årlige indkomst, hvad du har råd til ved månedlige tilbagebetalinger. Dette bestemmer, hvor meget du kan låne. Der er også andre udgifter, som du bliver nødt til at betale – hvis du køber ind i en manshon eller en lejlighedsbygning, skal du betale administrationsgebyrer, som kan være uoverkommelige og iøjnefaldende dyre. De kan ramme dig med millioner af yen, hvis de foretager renovering, eller hvis de har brug for reparationer af bygningen, så vær opmærksom på skjulte omkostninger. En anstændig lejlighed i det centrale Tokyo vil sætte dig tilbage mellem 40-100 millioner yen (ca. 400.000 $ for et skab til en million for noget mere rummeligt).