Bedste svar
Cook-out tilbyder ikke franchiser. Alle placeringer er virksomhedsejet. Jeg tror, at grundlæggerne oplevede at køre en franchise med flere enheder fra Wendys lærte ham, at det ikke var den bedste forretningsmodel. Hans model efterligner meget ind og ud, hvilket inspirerede ham, da han var i Las Vegas, der kørte en formel borddugrestaurant. Hvor bor du?
Svar
Mine forældre ejer flere franchiser, og jeg kan ikke tænke på nogen, der helt sikkert vil give dig den slags pengestrøm. $ 5.000 pr. Måned på $ 200 k er faktisk et betydeligt investeringsafkast. 30\% årligt.
Hvis du gik på franchise-ruten, kunne du få nogle lån med dine $ 200.000 og åbne flere franchiser. Når det er sagt, $ 60.000 pr. år er stadig meget at spørge fra en franchise, i det mindste startende. Du beder om MEGET kedeligt arbejde. Micromanaging minimumslønarbejdere hele dagen for at få en masse mindre salg. Ikke min kop te.
Men hvad hvis du lægger dine $ 200.000 (10\%) ned på et lejlighedskompleks på $ 2.000.000 og betaler 5\% rente? Lad os undersøge det.
Usofistikerede investorer over hele verden opnår utrolige afkast i fast ejendom. Det er en strategi, som de fleste mennesker er bekendt med, men kun få forstår.
Investering i fast ejendom giver betydelig mulighed for at multiplicere afkast gennem finansiel gearing. På aktiemarkedet er afkastet på S&P 500 generelt omkring 9\% om året. Med fast ejendom kan en god udlejningsejendom returnere 15\% om året i leje og opskrivning. – kontant. Alle overvejede omkostninger.
Jeg er sikker på, at du er fortrolig med et pant. Sæt 20\% ned, betal 4\% rente og månedlige betalinger i 30 år, og så er det hele din. Du betaler 20\% af prisen, men brug andre menneskers penge til at få 100\% af huset. Awesome.
Her er den sjove del. Ved at investere kun en femtedel af aktivværdien kan du multiplicere dine afkast op til 5 gange. Dette skyldes, at du stadig bevarer retten til 100\% af den producerede indkomst af hele ejendommen (med fradrag af låneomkostninger).
Lad os for eksempel sige, at du optager et rentepant på et investeringsejendom. Du lejer hver enhed ud. Denne ejendom er en $ 500.000 ejendom med 5 enheder. Hver lejer betaler dig $ 1.000 pr. Måned for i alt $ 5.000 pr. Måned. $ 60.000 om året.
Du finansierer købet med 20\% lavere eller $ 100.000. Du betaler 4\% om året i renter på de andre $ 400.000, 1\% om året i skat og 1\% om året i vedligeholdelse. Ejendommen ligger i et godt område og værdsætter 5\% om året.
Tjek hovedbogen:
+ $ 60.000 om året i samlet leje
– $ 16.000 pr. år i renter.
– $ 5.000 pr. år i skat
– $ 5.000 pr. år i vedligeholdelse
+ $ 25.000 pr. år i styrkelse af ejendomsværdi
= $ 59.000 afkast
Det “er 59\% afkast på din $ 100.000 oprindelige investering! Bare ved at bruge et ret rent rentepant og et” ok “lejeejendom. Selvom ejendommen ikke værdsætter, du vil stadig se et 34\% afkast.
Lad os blande det lidt sammen ved at leje den samme ejendom til studerende. De har forældre eller studielån, der betaler huslejen ved soveværelset. Hver enhed er to soveværelser, der er stadig fem enheder, og hver af de ti studerende betaler $ 750 pr. Stk. Pr. Måned.
Det er $ 1.500 / måned pr. Enhed for i alt $ 7.500 / måned eller $ 90.000 / år.
Din bankmand giver dig mulighed for at lægge 10\% ned denne gang med 5\% rente (tilføje 1\% for hans ekstra risiko) på et pant på $ 450.000. Det er en investering på $ 50.000 på forhånd.
Se på den nye hovedbog:
+ $ 90.000 pr. år i opkrævet leje
– $ 22.500 pr. år i renter.
– $ 5.000 pr. år i skatter
– $ 10.000 pr. år i vedligeholdelse ($ 5.000 mere på grund af universitetsstuderende)
+ $ 25.000 pr. år i styrkelse af ejendomsværdi
= $ 77.500 retur
Et 155\% afkast på dine $ 50.000. 105\% uden ejendomsvurdering. Hvert eneste år. Det vil sige, forudsat at ejendomsværdier stiger, og du holder hver enhed lejet. Faktisk stiger dit afkast hvert år, når du hæver lejen med 3\%.
Nævnte jeg, at renten er fradragsberettiget? Hvis du er i skatteklassen på 35\%, betaler du normalt $ 18.375 på $ 52.500 i indkomst ($ 25.000 i ejendomsvurdering er urealiseret). Med skattefradragsberettigede renter trækkes $ 22,500 i renter fra $ 52,500 i indtjening, før der anvendes 35\% skat. Dette resulterer i en skat på $ 10.500, hvilket sparer dig $ 7.875.
Nu ville jeg lyve, hvis jeg sagde, at det hele var solskin og regnbuer. Hvad er ulemperne her? Risiciene?
Først og fremmest er fast ejendom et relativt illikvidt aktiv. Hvad mener jeg med det? Hvis du ønsker at sælge en andel af blue-chip-aktier, er der normalt en køber, der er villig til at tage det med det samme. En ejendom kan derimod tage flere måneder at sælge og trække din egenkapital ud.
For det andet kan brugen af finansiel gearing arbejde imod dig.Overvej hovedbogen i vores første eksempel med et fald på 10\% i ejendomsværdien det år:
+ $ 60.000 pr. År i samlet leje
– $ 16.000 pr. År i renter.
– $ 5.000 pr. år i skat
– $ 5.000 pr. år i vedligeholdelse
– $ 50.000 i år i afskrivning på ejendomsværdi
= et negativt afkast på $ 16.000
Eller et -16\% afkast på din investering på $ 100.000.
Det er vigtigt at bemærke, at ejendomsværdier kan svinge betydeligt. Det er generelt bedre at købe i et down-marked, når ejendomme i øjeblikket er billigere, men senere stiger i værdi. Når det er sagt, er dette 16\% tab kun på papir. Hvis du agter at holde ejendommen i flere år, betyder ejendomsværdien mindre på kort sigt. Du nettede stadig $ 44.000 det år, idet du ignorerede afskrivninger på ejendom. Et afkast på 44\%.
Når jeg afslutter denne opskrivning, vil jeg berøre en bestemt sætning, jeg brugte nær begyndelsen. Jeg sagde usofistikerede investorer slår aktiemarkedet. Det er sandt. Sagen er, at mange amatør-ejendomsinvestorer ikke forstår begrebet økonomisk gearing. Heldigvis er ejendomsinvestering ikke raketvidenskab.
Du kender sandsynligvis nogen som denne. De købe lejeboliger kontant, så de “ikke har noget pant.” De forstår, at et enkelt pant kan koste hundreder af tusinder af dollars i renter over 30 år. Men de kan ikke se, hvad interesse kan gøre for dem. De er tilfredse med disse 15\% afkast. Hvilket er fint. Men de kunne have haft 59\%, låneomkostninger overvejet.
Hvis du kan forstå det meste af matematikken her, kan du håndtere investering i fast ejendom. Som altid, hvis dette interesserer dig, gør noget med det samme. Bliv ikke midlertidigt begejstret, bogmærke denne artikel og kom aldrig tilbage til den igen. Det får dig aldrig nogen steder. I stedet vil jeg gøre de næste trin lette for dig.
- Besøg GetMyLender.com for at se, hvilken slags renter, du kan forvente i et område, du måske investerer i.
- Søg efter Zillow , og find kun en ejendom, som du tror ville skabe en god investering. Det behøver ikke at være flerfamilie. Bare find en ejendom, hvor du tror, at lejere ville betale 1\% af værdien i den samlede månedlige leje. Kontakt derefter en ejendomsmægler gennem Zillow og bede om deres input De kender området meget godt og kan tilbyde noget utroligt værdifuldt indblik. Den pris, du kan betale efter forhandling. Typiske huslejer for lignende ejendomme. Finansieringsmuligheder tilgængelige lige nu osv.
- Klik på kommentar-knappen og fortæl mig hvad du fandt.
Disse tre trin tager dig ingen tid, men du vil være væsentligt tættere på at eje en betydelig ny indtægtsstrøm.
Jeg skriver en meget om enkel forretningstilstand Er der nogen, der kan komme i gang med det. For tidlig adgang til fem af dem, inden min blog lanceres, kan du tilmelde dig mit nyhedsbrev på http://www.eduhustle.com/
Ansvarsfraskrivelse: Jeg er ikke en licenseret ejendomsmægler og er heller ikke Jeg er en autoriseret finansiel rådgiver. Denne artikel skal ikke opfattes som investeringsrådgivning. Som altid tage eventuelle økonomiske, juridiske eller regnskabsmæssige spørgsmål til det relevante, registrerede råd. Jeg er tilknyttet de tjenester, der er nævnt i dette svar.