Paras vastaus
Laskeuduin itseäni, vaimoni ja yhden vuoden pojan Tokioon lokakuussa 2016. Muutimme sinne allekirjoittaessani insinööriksi. Tuloni olivat melko keskimääräisiä 30-vuotiaille autoinsinööreille.
Joten alla on yksinkertaistettu matematiikka, kuinka minulla olisi varaa ostaa talo Tokiosta (lokakuusta 2018 lähtien). Taustalla asun Tokion Ota-osastolla lähellä vilkasta Kamatan aluetta ja Tokion Hanedan lentokenttää.
– Käteinen: 500 000 JPY (~ 4500 USD) – Kuukausibudjetti: 130 000 JPY (~ 1200 USD)
Käytän alla olevaa verkkosivustoa laskennassa (jätä huomiotta valuutta). Olettaen, että 35 vuoden laina (joka on yleisin) ja 1,0\% todellinen vuosikorko (kyllä, korko Japanissa on niin alhainen!), Osoittautui, että minulla olisi varaa asuntolainaan jopa noin 45 miljoonaan. JPY (~ 400k USD) https://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/how-much-loan-can-i-afford.php
Suunnitelma A: Ostaa maalaistalo
Tokiota on pidetty ”kalleimpana kaupunkina” maailmassa, mutta tosissaan voi olla varaa maalaistaloon (hyvin, tietyissä alueilla). Ja naapurustossani osoittautui, että tontin (pieni maa, jossa on 2 tai 3 kerrosta) hinta on samanlainen kuin huoneistossa, jossa on sama oleskelutila. Sitä paitsi maalaistalo ei tarkoita mitään huolta siitä, että naapurilta valitetaan meluisuudesta (valitettavasti, mutta hyvin yleistä täällä). Koko rakennuksen omistaminen tarkoittaa myös vapautta kaikelle: talonparannuksille, polkupyörien pysäköimiselle, puiden istuttamiselle jne.
Koska kuitenkin aion myydä talon, kun en enää tarvitse sitä, tontin ostaminen on seuraavat saaliit verrattuna huoneistoon: – Tontin myynti yleensä vie kauemmin – Kokonaisuudessaan korkeammat huolto- ja korjauskustannukset (jotain rikkoutuu ehdottomasti 🙂 – Talon ulkonäkö (varsinkin ulompi osa) huononee nopeammin kuin asunto – Talo yleensä rakennettu puusta, saa enemmän vaikutuksia maanjäristyksestä tai taifuunista.
Löysimme mukavan hiljattain rakennetun talon, 3-kerroksisen rakennuksen 50 m2: n maa-alueelta ja 12 minuutin kävelymatkan päässä Keikyu-Kamatan asemalta, josta pääsee suoraan junayhteys Tokion keskustaan sekä Hanedan ja Naritan lentokentälle. Hintatunnus oli 39 miljoonaa. JPY. Pitäisikö meidän käydä läpi, alla olisi matematiikka:
- Ennakkomaksu: 0 JPY (suuren rakennuttajan rakentama uusi talo ei yleensä tarvitse mitään ylimääräistä)
- Talon hinta: 39 milj. . JPY (lainan kattama)
- Agenttimaksut (3\%): 1,2 milj. JPY (lainan kattama)
- Lainavakuutusmaksut (~ 2\%): 0,8 milj. JPY (lainan kattama)
- Rekisteröinti, muut vakuutukset ja maksut: 1 milj. JPY (lainan kattama)
Laina yhteensä: 42 milj. JPY (~ 400k USD)
Kuukausimaksu: ~ 120,000 JPY (~ 1100 USD)
Suunnitelma B: Osta käytetty asunto
Useiden harkintakierrosten jälkeen kiinnitimme huomiomme käytetyn asunnon löytämiseen. No, se johtuu yksinkertaisesti siitä, että meillä ei ole varaa uuteen ja kiiltävään 3-4 huoneen huoneistoon, joka normaalisti maksaisi yli 50 miljoonaa. JPY. Suunnittelen jälleen kerran sitä edelleen tulevaisuudessa, joten uskon vanhan asunnon hinnan laskevan niin nopeasti.
Loppujen lopuksi löysimme tämän 20-vuotiaan asunnon Koko on 70m2 ja sijaitsee vain 300 metrin päässä pienestä rautatieasemasta nimeltä ”Yaguchi no Watashi”. Alkuperäinen omistaja on japanilainen lapsiperhe, joka on sitten muuttanut pienempään (ja uudempaan) huoneistoon sen jälkeen, kun lapset ovat käyneet korkeakouluissa ja asuneet erikseen. Hintalappu oli 34,5 miljoonaa. JPY, ja tutkimukseni perusteella se on jo hyvä juttu.
Ensimmäinen ajatukseni kuitenkin kuului, ”antaako pankki todella 35 vuoden lainaa tälle 20-vuotiaalle huoneistolle?”. Sitten sain tietää, että Japanin kerrostalojen on periaatteessa täytettävä tietyt tiukat vaatimukset (usein tapahtuvan maanjäristyksen takia), minkä seurauksena ne ovat erittäin kestäviä ja niiden odotetaan kestävän vähintään 70 vuotta. Joten kyllä, jopa pankki antaisi silti 35 vuoden lainan 30-vuotiaiden asuntojen ostamiseen.
Seuraava huolenaihe on, että se on vanha, tahroja seinällä, muutama ovi on rikki, ja kaasuliesi ja grilli näyttävät museon esineiltä. Pyysin muutamia yrityksiä tarjoamaan remontin, ja määrä oli yli 2 miljoonaa. JPY. Minulla ei ole tällaista käteistä, mutta sitten saan tietää, että sama pankki antaisi lainaa myös talon kunnostamiseen. Ja mikä parasta, se kuuluu .. asuntojen päälainapakettiin, joten saan edelleen 35 vuoden kauden alle 1\%: n korolla.
- Alla on lyhyt matematiikka tämä suunnitelma:
- Ennakkomaksu: 500 000 JPY (Summa on neuvoteltavissa asunnon omistajan kanssa. Minun tapauksessani omistaja ei tarvinnut suurta käteistä kiireessä, joten tämä numero oli OK. Muissa tapauksissa omistajat haluaisi nähdä noin 5\% etukäteen)
- Asunnon hinta: 34,5 milj. JPY (lainan kattama)
- kunnostuskustannukset: 2 milj. JPY (lainan kattama)
- Edustajapalkkiot (3\%): 1 milj. JPY (lainan kattama)
- Lainavakuutusmaksut (~ 2\%): 0,7 milj.JPY (lainan kattama)
- Rekisteröinti, muut vakuutukset ja maksut: 1 milj. JPY (lainan kattama)
Laina yhteensä: 39,2 milj. JPY (~ 380k USD) Lainan kuukausimaksu: ~ 110.000 JPY (~ 1000 USD) Kuukauden huoneistonhoitopalkkiot: ~ 20.000 JPY (Asunnon ostamisen haittapuoli, minun on vielä maksettava nämä maksut)
lopussa päätimme mennä Suunnitelma B: n kanssa.
Katso myös:
Onko talon ostamisen arvoinen Tokiossa, Japanissa, ja miten se vertaa vuokran maksamiseen?
Kuinka ulkomaalaiset voivat turvata asuntolainan tai asuntolainan Japanissa?
Miten talon ostaminen ja asuntolainan saaminen Japanissa tapahtuu?
Vastaa
Talojen hinta mitataan yleensä tsubon määrällä (vastaa suunnilleen kahta tatamimattoa). Hinta heijastaa myös markkina-arvoja. sijainti, onko talo vanha vai uusi. Yli 25-vuotiailla taloilla on yleensä vähän jälleenmyyntiarvoa, joten maksat pääasiassa maasta, jossa on vanha talo. Voit joko mallintaa sen uudelleen tai pudottaa sen ja rakentaa uuden. Ulkomaalaiset voivat ostaa kiinteistöjä Japanista. Pankki on ensisijaisesti kiinnostunut mahdollisuudestasi suorittaa takaisinmaksuja, joten he tarkastelevat vuotuisia kokonaistulojasi, mitä sinulla on varaa kuukausimaksuissa. Tämä määrittää, kuinka paljon voit lainata. On myös muita kustannuksia, jotka sinun on maksettava – jos ostat manshoniin tai kerrostaloon, sinun on maksettava hallintomaksut, jotka voivat olla kohtuuttomia ja silmiinpistävästi kalliita. He saattavat lyödä sinua miljoonilla jeneillä, jos he tekevät kunnostustöitä tai heidän on tehtävä korjauksia rakennukseen, joten ole tietoinen piilokustannuksista. Kohtuullinen asunto Tokion keskustassa palauttaa sinulle kaiken 40–100 miljoonan jeenin välillä (noin 400 000 dollaria kaapista miljoonaan dollaria jotain tilavampaan).