A legjobb válasz
A Cook out nem kínál franchise-okat. Minden helyszín cég tulajdonában van. Úgy gondolom, hogy az alapítók Wendys több egységből álló franchise-jának vezetésével azt tanították, hogy ez nem volt a legjobb üzleti modell. Modellje nagyon szorosan utánozza a be- és kimenetet, ami inspirálta, amikor Las Vegasban járt egy hivatalos terítő éttermet vezetve. Hol laksz?
Válasz
A szüleimnek több franchise-ja van, és nem tudok olyanra gondolni, amely biztosan biztosít ilyen típusú pénzáramlást. 5000 USD havonta 200 USD-n k jelentős megtérülés. Valójában évente 30\%.
Ha mégis franchise útvonalon haladna, 200 000 USD-val kaphatna hitelt, és több franchise-t is nyithatna. Ennek ellenére 60 ezer USD Az év még mindig sokat kér egy franchise-tól, legalábbis kezdve. SOK Fárasztó munkát kér. A minimálbéres dolgozók mikrogazdálkodása egész nap, hogy sok kis eladást végezzen. Nem az én csésze teám.
Azonban mi van, ha 200 000 USD-t (10\% -ot) letesz egy 2 000 000 USD-os lakótelepre és 5\% -os kamatot fizet? Fedezzük fel.
A világ kifinomult befektetői hihetetlen megtérülést érnek el az ingatlanok terén. Ez egy olyan stratégia, amelyet a legtöbb ember ismer, de kevesen értenek hozzá.
Befektetés az ingatlan jelentős lehetőséget kínál a megtérülésre a pénzügyi tőkeáttétellel. A tőzsdén az S&P 500 megtérülése általában évi 9\% körül mozog. Ingatlanokkal egy jó bérelt ingatlan évente 15\% -ot adhat bérleti díjként és megbecsülésként. – készpénzben. Minden költséget figyelembe veszünk.
Biztos vagyok benne, hogy ismeri a jelzálogkölcsönöket. Tegyen le 20\% -ot, fizessen 4\% kamatot és havi befizetéseket 30 évre, és akkor minden a tiéd. Ön fizeti az ár 20\% -át, de mások pénzét használja a ház 100\% -ának megszerzésére. Félelmetes.
Itt a szórakoztató rész. Ha az eszközértéknek csak egy ötödét fekteti be, akkor megtérülhet akár ötszörösére is. Ez azért van, mert továbbra is fenntartja a jogot a megtermelt jövedelem 100\% -ára. az egész ingatlannal (kevesebb hitelfelvételi költséggel).
Például tegyük fel, hogy befektetési célú ingatlanra csak kamatozású jelzálogot köt. Minden egységet kibérel. Ez az ingatlan 500 000 dolláros ingatlan, 5 egységgel. Minden bérlő havi 1000 dollárt fizet, összesen havi 5000 dollárért. Évente 60 000 USD.
A vásárlást 20\% -os hátránysal, azaz 100 000 USD-vel finanszírozza. Évente 4\% -ot fizet a kamatként a többi 400 000 dollárért, évente 1\% -ot adóként, és évente 1\% -ot a karbantartásért. Az ingatlan jó helyen található, és évi 5\% -kal rendelkezik.
Nézze meg a főkönyvet:
+ évi 60 000 USD összegyűlt bérleti díj
– 16 000 USD évente kamatra.
– évi 5000 USD adók
– évi 5000 USD karbantartás
+ évi 25 000 USD ingatlanérték felértékelődés
= 59 000 dolláros megtérülés
Ez a 100 000 dolláros kezdeti befektetés 59\% -os megtérülése! Csak egy nagyon szokásos, csak kamatozású jelzálog és egy „rendben lévő” bérlemény használatával. Még akkor is, ha az ingatlan nem értékeli, akkor is 34\% -os megtérülést fog látni.
Keverjük össze egy kicsit azzal, hogy ugyanazt az ingatlant bérbe adjuk a hallgatóknak. Szüleik vagy diákhiteleik fizetik a bérleti díjat a hálószoba mellett. Minden egység két hálószoba, még mindig van öt egység, és tíz diák mindegyike havonta 750 dollárt fizet.
Ez egységenként havi 1500 dollár, összesen 7500 dollár / hó, vagyis 90 000 dollár / év.
Bankárja lehetővé teszi, hogy ezúttal 10\% -ot tegyen le 5\% -os kamatozással (hozzáadott kockázatért 1\% -ot adva) egy 450 000 dolláros jelzálogkölcsönre. Ez “50 000 dolláros előzetes befektetés.”
Vessen egy pillantást az új főkönyvre:
+ évi 90 000 USD beszedett bérleti díj
– évi 22 500 USD kamat.
– 5000 USD évente adók
– évi 10 000 dollár karbantartás (5000 dollárral több, mert az egyetemisták)
+ évi 25 000 dollár ingatlanérték-felértékelődés
= 77 500 dollár megtérülés
155\% -os megtérülés 50 000 dollárodból. 105\% vagyonértékelés nélkül. Minden egyes évben. Vagyis feltételezve, hogy az ingatlanértékek emelkednek, és minden egységet bérbe ad. Valójában minden évben megtérül, ha 3\% -ot emel a bérleti díjból.
Megemlítettem, hogy a kamat adóköteles? Ha a 35\% -os adókategóriába tartozik, akkor általában 52700 dolláros jövedelem után 18 375 dollárt fizetne (a 25 000 dolláros ingatlanértékelés nem realizált). Adólevonható kamatokkal a 22 500 dollár kamatot levonják az 52 500 dolláros jövedelemből a 35\% -os adó alkalmazása előtt. Ez 10 500 USD adót eredményez, ami 7875 USD megtakarítást jelent.
Most hazudnék, ha azt mondanám, hogy mindez napfény és szivárvány. Milyen hátrányai vannak itt? A kockázatok?
Először is, az ingatlan viszonylag nem likvid eszköz. Mit akarok ezzel mondani? Ha el akarja adni a blue-chip részvények egy részét, általában van olyan vevő, aki hajlandó azonnal elvenni. Egy ingatlannak viszont több hónapig is eltarthat, amíg eladja és kihozza a saját tőkéjét.
Másodszor, a pénzügyi tőkeáttétel dolgozzon ellened.Tekintsük az első példánk főkönyvét, az ingatlanérték 10\% -os csökkenésével abban az évben:
+ évi 60 000 USD beszedett bérleti díj
– évi 16 000 USD kamat.
– évi 5000 dollár adók
– évi 5000 dollár karbantartás
– ebben az évben 50 000 dollár értékcsökkenés
= negatív 16 000 dolláros hozam
Vagy -16\% -os megtérülés 100 000 dolláros befektetésénél.
Fontos megjegyezni, hogy az ingatlanértékek jelentősen ingadozhatnak. Általában jobb, ha alacsonyabb piacon vásárolnak, amikor az ingatlanok jelenleg olcsóbbak, de később növekedni fognak. Ez azt jelenti, hogy ez a 16\% -os veszteség csak papíron van. Ha még több évig szándékozik birtokolni az ingatlant, akkor az ingatlan értéke rövid távon kevésbé számít. Még abban az évben 44 000 dollárt nettósított, figyelmen kívül hagyva az ingatlan értékcsökkenését. 44\% -os megtérülés.
Amint befejezem ezt az írást, szeretnék visszatérni egy konkrét kifejezésre, amelyet már az elején használtam. Azt mondtam, hogy kifinomult befektetők verik a tőzsdét. Ez igaz. A helyzet az, hogy sok amatőr ingatlanbefektető nem érti a pénzügyi tőkeáttétel fogalmát. Szerencsére az ingatlanbefektetés nem rakétatudomány.
Valószínűleg ismersz ilyet. Ők béreljen ingatlanokat készpénzben, így “nincs jelzálogkölcsönük”. Megértik, hogy egyetlen jelzálogkölcsön több százezer dollár kamatba kerülhet 30 év alatt. De nem látják, mit tehet értük az érdeklődés. ez a 15\% megtérül. Ami rendben van. De 59\% -uk is lehetne, figyelembe véve a hitelfelvétel költségeit.
Ha itt meg tudja érteni a matematika nagy részét, akkor kezelheti az ingatlanbefektetéseket. Mint mindig, ha ez érdekel, azonnal tegyen valamilyen lépést. Ne izguljon ideiglenesen, jelölje meg könyvjelzővel, és soha ne térjen vissza hozzá. Ez soha nem juttat el sehova. Ehelyett megkönnyítem a következő lépéseket az Ön számára.
- Látogasson el a GetMyLender.com oldalra, hogy megnézze, milyen kamatlábak, amelyekre számíthat egy olyan területen, amelybe befektethet.
- Végezzen keresést a Zillow oldalon, és találjon csak egy ingatlant, amelyről azt gondolná, hogy jó befektetés. Nem feltétlenül több családnak kell lennie. Csak találjon egy olyan ingatlant, ahol úgy gondolja, hogy a bérlők a teljes havi bérleti díj 1\% -át fizetnék. Ezután vegye fel a kapcsolatot egy ingatlanügynökkel a Zillow-on keresztül, és kérje meg a hozzájárulásukat . Nagyon jól ismerik a környéket, és hihetetlenül értékes betekintést nyújthatnak. Az ár, amelyet tárgyalás után fizethet. Tipikus bérleti díjak hasonló ingatlanokhoz. Finanszírozási lehetőségek jelenleg rendelkezésre állnak. Stb.
- Nyomja meg a megjegyzés gombot, és mondd el, mit találtál.
Ez a három lépés nem vesz el időt, de lényegesen közelebb állsz egy jelentős új jövedelemforrás birtoklásához.
Írok egy sokat az egyszerű üzleti módról Bárki belekezdhet. Ha ötükhöz korai hozzáférést szeretnék elérni, mielőtt blogom elindulna, iratkozzon fel hírlevelemre a következő címen: http://www.eduhustle.com/
Jogi nyilatkozat: Nem vagyok engedéllyel rendelkező ingatlanügynök, és Engedéllyel rendelkező pénzügyi tanácsadó vagyok. Ez a cikk nem befektetési tanácsként értelmezhető. Mint mindig, minden pénzügyi, jogi vagy számviteli kérdést forduljon a megfelelő, bejegyzett tanácshoz. Kapcsolatban állok a válaszban említett szolgáltatásokkal.