A legjobb válasz
2016 októberében Tokióba szálltam magam, a feleségem és egy 1 éves kisfiam. Aláíráskor oda költöztünk. mérnöki állásra. A jövedelmem meglehetősen átlagos volt egy 30 év körüli gépjárműmérnöknél.
Tehát az alábbiakban bemutatom az egyszerűsített matematikát, hogyan engedhettem meg magamnak, hogy Tokióban házat vásároljak (2018. októberétől). Háttérként tokiói Ota kórteremben élek, közel a nyüzsgő Kamata területhez és a tokiói Haneda repülőtérhez.
– Készpénz kézben: 500 000 JPY (~ 4500 USD) – Havi lakásköltségvetés: 130 000 JPY (~ 1200 USD)
Az alábbi webhelyet használom a számításhoz (figyelmen kívül hagyva a pénznemet). Feltéve, hogy 35 éves hitel (ami a leggyakoribb) és 1,0\% THM (igen, Japánban ilyen alacsony az arány!), Kiderült, hogy megengedhetem magamnak a lakáscélú kölcsönt 45 millió körüli összegig. JPY (~ 400 ezer USD) https://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/how-much-loan-can-i-afford.php
A terv: Vásároljon telkes házat
Tokiót a világ “legdrágább városának” tartják, de komolyan mondva, mégis megengedhetné magának a földházat (nos, bizonyos esetekben területek). És a szomszédságomban kiderült, hogy a földbirtokos ház (2 vagy 3 emeletes kis föld) ára hasonló az azonos lakóterületű lakáshoz. Ezenkívül a ház egyáltalán nem jelent aggodalmat a szomszéd panasza miatt, amiért zajos (sajnos, de itt nagyon gyakori). Ezenkívül az egész épület birtoklása szabadságot jelent mindenhez: házfelújításhoz, kerékpárok parkolásához, fák ültetéséhez stb.
Mivel azonban azt tervezem, hogy eladom a házat, ha már nincs rá szükségem, a telkes ház megvásárlása a következő fogások egy lakáshoz képest: – A telkes ház eladása általában hosszabb időt vesz igénybe – Összességében magasabb a karbantartási és javítási költség (valami elromlik, mindenképpen 🙂 – A ház megjelenése (különösen a külső része) gyorsabban romlik, mint egy lakás – A ház általában fából épült, nagyobb hatással van a földrengés vagy a tájfun
Találtunk egy szép új építésű házat, egy 3 emeletes épületet egy 50 m2-es területen, és 12 perc sétára a Keikyu-Kamata állomástól, amely közvetlen vonat hozzáférés Tokió központjához, valamint a Haneda és a Narita repülőtérhez. Az ára 39 millió volt. JEN. Végigcsináljuk, az alábbiakban a matematika áll:
- Előleg: 0 JPY (A nagy fejlesztő által épített új háznak általában semmi szüksége nincs rendesen)
- Ház ára: 39 millió . JPY (hitel fedezi)
- Ügynöki díjak (3\%): 1,2 millió JPY (hitel fedezi)
- hitelbiztosítási díjak (~ 2\%): 0,8 millió. JPY (hitel fedezi)
- Regisztráció, egyéb biztosítások és díjak: 1 millió JPY (hitel fedezi)
Teljes hitel: 42 millió JPY (~ 400 ezer USD)
Havi fizetés: ~ 120 000 JPY (~ 1100 USD)
B terv: Használt lakás vásárlása
Többszöri mérlegelés után egy használt lakás megtalálására fordítottuk a figyelmünket. Nos, egyszerűen azért, mert nem engedhettük meg magunknak egy új és fényes 3-4 szobás lakást, amely általában több mint 50 millióba kerül. JEN. Ismételten azt tervezem, hogy a jövőben még eladom, így arra számítok, hogy egy régi lakás ára nem fog olyan gyorsan csökkenni.
Végül megtaláltuk ezt a 20 éves lakást 70m2 nagyságú, és csupán 300 méterre található a “Yaguchi no Watashi” nevű kis vasútállomástól. Az eredeti tulajdonos egy japán, gyerekes család, akik aztán egy kisebb (és újabb) lakásba költöztek, miután gyermekeik főiskolákra jártak és külön éltek. Az árcédula 34,5 millió volt. JPY, és a kutatásaim alapján ez már jó üzlet.
Azonban az első gondolatom az volt, hogy “valóban a bank ad 35 éves hitelt erre a 20 éves lakásra?”. Aztán megtudtam, hogy alapvetően Japánban a lakóházaknak meg kell felelniük bizonyos szigorú előírásoknak (a gyakori földrengés miatt), és ennek eredményeként nagyon erősek, és várhatóan legalább 70 évig fognak tartani. Tehát igen, még a bank is adna 35 éves hitelt 30 éves lakások vásárlásáért.
A következő gond az, hogy régi, foltok vannak a falon, kevés ajtó van betörve, a gáztűzhely és a grill pedig múzeumi tárgyaknak tűnik. Kevés céget kértem felajánlásra a felújításhoz, és a szám meghaladta a 2 milliót. JEN. Nincs ilyen készpénzem, de akkor megtudom, hogy ugyanaz a bank hitelt is adna egy ház felújítására. És ami a legjobb: az szerepel a lakáscélú hitelek fő csomagjában, így még mindig a 35 éves futamidőt kapom 1\% alatti kamatlábbal.
- Az alábbiakban bemutatom a gyors matematikát ez a terv:
- Előleg: 500 000 JPY (Az összeg tárgyalható a lakástulajdonossal. Esetemben a tulajdonosnak nem volt szüksége nagy készpénzre sietve, ezért ez a szám rendben volt. Más esetekben a tulajdonosok mintegy 5\% -ot szeretne előre látni)
- Ház ára: 34,5 millió. JPY (hitel fedezi)
- Felújítási költség: 2 millió. JPY (hitel fedezi)
- Ügynöki díjak (3\%): 1 millió JPY (fedezi hitel)
- Hitelbiztosítási díjak (~ 2\%): 0,7 millió.JPY (hitel fedezi)
- Regisztráció, egyéb biztosítások és díjak: 1 millió JPY (hitel fedezi)
Teljes hitel: 39,2 millió JPY (~ 380k USD) Havi havi befizetése: ~ 110.000 JPY (~ 1000 USD) Havi lakáskezelési díjak: ~ 20.000 JPY (A lakásvásárlás hátránya, ezeket a díjakat még mindig ki kell fizetnem)
a végén úgy döntöttünk, hogy a B tervvel folytatjuk.
Lásd még:
Érdemes házat vásárolni Tokióban, Japánban, és hogyan viszonyul a bérleti díj fizetéséhez?
Hogyan biztosíthatják a külföldiek a lakáshitelt vagy a jelzálogkölcsönöt Japánban?
Hogyan zajlik a házvásárlás és a lakáshitel megszerzése Japánban?
Válasz
A házak költségeit általában az alapján mérik, hogy hány tsubo van (nagyjából két tatami szőnyegnek felel meg). Az ár a piaci értékeket is tükrözi. helyszín, függetlenül attól, hogy a ház régi vagy új. A 25 évnél idősebb házak általában kevés továbbértékesítési értékkel rendelkeznek, ezért elsősorban a régi házzal fizet a földért. Vagy modellezheti, vagy lebuktathatja, és újat építhet. A külföldiek ingatlant vásárolhatnak Japánban. A bankot elsősorban az érdekli, hogy képes-e visszafizetni, így megnézik az éves összes jövedelmet, amit megengedhet magának a havi törlesztések során. Ez határozza meg, hogy mennyit vehet fel kölcsön. Vannak más kiadások is, amelyeket fizetnie kell – ha vásárol egy manshonba vagy egy bérházba, akkor kezelési díjakat kell fizetnie, amelyek megfizethetetlenek és szembeötlően drágák lehetnek. Több millió jennel is eltalálhatják, ha felújításokat végeznek, vagy javításokat kell végrehajtaniuk az épületben, úgyhogy ne feledje a rejtett költségeket. Tokió belvárosában egy tisztességes lakás 40–100 millió jen közötti összeget fog megtéríteni (kb. 400 000 USD egy szekrényért, millió pedig valami tágasabbért).