ベストアンサー
クックアウトはフランチャイズを提供していません。すべての場所は会社所有です。創設者は、ウェンディーズのマルチユニットエリアフランチャイズを運営した経験から、最高のビジネスモデルではないことを彼に教えたと思います。彼のモデルは内外を非常によく模倣しており、ラスベガスでフォーマルなテーブルクロスレストランを経営していたときにインスピレーションを得ました。どこに住んでいますか？
回答
私の両親はいくつかのフランチャイズを所有していますが、そのようなキャッシュフローを確実に提供できるものは考えられません。月額$ 5,000、$ 200 kはかなりのROIです。実際、年間30％です。
フランチャイズルートに行った場合、20万ドルでローンを組んで、いくつかのフランチャイズを開くことができます。少なくとも最初は、フランチャイズからの質問はまだたくさんあります。あなたは退屈な仕事をたくさん求めています。一日中最低賃金労働者を細かく管理して、たくさんの小さな売り上げを上げています。私のお茶ではありません。
しかし、$ 200,000（10％）を$ 2,000,000の集合住宅に置き、5％の利子を支払うとどうなりますか？調べてみましょう。
世界中の洗練されていない投資家が不動産で信じられないほどの利益を上げています。これはほとんどの人が精通している戦略ですが、実際に理解している人はほとんどいません。
投資不動産は、財務レバレッジを通じて収益を増やす大きな機会を提供します。株式市場では、S＆P 500の収益は通常年間約9％です。不動産を使用すると、優れた賃貸物件は年間15％の賃貸料と評価を返すことができます。現金-オンキャッシュ。すべての費用が考慮されます。
あなたは住宅ローンに精通していると確信しています。 20％を下げ、4％の利子を支払い、30年間毎月支払うと、それはすべてあなたのものです。あなたは価格の20％を支払いますが、家の100％を取得するために他の人のお金を使用します。素晴らしい。
これが楽しい部分です。資産価値の5分の1を投資するだけで、収益を最大5倍に増やすことができます。これは、生み出された収入の100％に対する権利を引き続き保持しているためです。資産全体で（借入コストを差し引いて）。
たとえば、投資不動産の利息のみの住宅ローンを取得するとします。すべてのユニットを貸し出します。この物件は5戸の$ 500,000物件です。各テナントは、月額1,000ドル、合計で月額5,000ドルを支払います。年間60,000ドル。
購入資金は20％減、つまり100,000ドルです。他の$ 400,000の利息は年4％、税金は年1％、メンテナンスは年1％です。物件は良いエリアにあり、年間5％の評価があります。
元帳を確認してください：
+年間60,000ドルの家賃を徴収
-16,000ドル利息は年間。
-税金は年間5,000ドル
-メンテナンスは年間5,000ドル
+資産価値の上昇は年間25,000ドル
= $ 59,000の収益
これは、$ 100,000の初期投資に対して59％の収益です！かなり標準的な利息のみの住宅ローンと「OK」の賃貸物件を使用するだけです。物件が評価されなくても、それでも34％の収益が見られます。
同じ物件を学生に借りて、少し混ぜてみましょう。彼らは寝室で家賃を払う両親または学生ローンを持っています。各ユニットは2つの寝室で、まだ5つのユニットがあり、10人の学生のそれぞれが月額$ 750を支払います。
これは、ユニットあたり月額$ 1,500、合計$ 7,500 /月、つまり$ 90,000 /です。
あなたの銀行家は、今度は$ 450,000の住宅ローンに5％の利子（追加のリスクに1％を追加）で10％を引き下げることを許可しています。これは、$ 50,000の先行投資です。
新しい元帳を見てみましょう：
+収集された家賃で年間90,000ドル
-利息で年間22,500ドル。
-年間5,000ドル税金
-メンテナンスで年間10,000ドル（大学生のために5,000ドル多く）
+資産価値の上昇で年間25,000ドル
= 77,500ドルの収益
$ 50,000の155％の収益。資産評価なしで105％。毎年。つまり、プロパティ値が上昇し、各ユニットをリースしたままにすると仮定します。実際、家賃を3％引き上げると、毎年収益が増加します。
利子は税控除の対象になると言いましたか？ 35％の課税範囲内にいる場合、通常は52,500ドルの収入に対して18,375ドルを支払います（25,000ドルの資産評価は実現されていません）。税控除の対象となる利息では、35％の税金を適用する前に、利息の22,500ドルが収益の52,500ドルから差し引かれます。これにより、税金は$ 10,500になり、$ 7,875節約できます。
さて、それがすべて太陽と虹だと言ったら、私は嘘をつきます。ここでの欠点は何ですか？リスクは？
まず第一に、不動産は比較的流動性の低い資産です。それはどういう意味ですか？優良株の一部を売却したい場合は、通常、すぐにそれを購入することをいとわない買い手がいます。一方、不動産は、株式を売却して引き出すのに数か月かかる場合があります。
次に、財務レバレッジを使用するとできますあなたに対して働きます。最初の例の元帳を考えてみましょう。その年の資産価値は10％低下します：
+収集された家賃で年間60,000ドル
-利息は年間16,000ドル。
-年間5,000ドルの税金
-年間5,000ドルのメンテナンス
-今年は50,000ドルの資産価値の減価償却
=マイナス16,000ドルの収益
または、100,000ドルの投資に対して-16％の収益があります。
プロパティ値は大幅に変動する可能性があることに注意することが重要です。物件が現在安いが、後で価値が上がる場合は、一般的にダウンマーケットで購入する方が良いでしょう。とはいえ、この16％の損失は紙面のみです。物件をさらに数年間保有する予定の場合、短期的には物件の価値はそれほど重要ではありません。あなたはまだその年に資産の減価償却を無視して44,000ドルを差し引いた。 44％のリターン。
この記事を締めくくるときに、最初に使用した特定のフレーズに触れたいと思います。 洗練されていない投資家が株式市場を打ち負かしていると言いました。それは本当です。実際、多くのアマチュア不動産投資家は財務レバレッジの概念を理解していません。幸いなことに、不動産投資はロケット科学ではありません。
あなたはおそらくこのような人を知っています。彼らは「住宅ローンがない」ように、賃貸物件を現金で購入します。彼らは、1つの住宅ローンが30年間で数十万ドルの利子を要することを理解しています。しかし、彼らは自分たちに何の利害関係があるのかわかりません。彼らは満足しています。これらの15％のリターン。これは問題ありませんが、59％の借入コストを考慮に入れることができたはずです。
ここでほとんどの計算を理解できれば、不動産投資を処理できます。いつものように、これはあなたの興味を引くものです。すぐに行動を起こしてください。一時的に興奮しないでください。この記事をブックマークして、二度と戻ってこないでください。それはあなたをどこにも連れて行かないでしょう。代わりに、次の手順を簡単にします。
- GetMyLender.com にアクセスして、どのような種類かを確認します。投資する可能性のある地域で期待できる金利。
- Zillow で検索して、作成すると思われる物件を1つだけ見つけます。良い投資です。集合住宅である必要はありません。テナントが月額総家賃の1％を支払うと思われる物件を見つけてから、Zillowを通じて不動産業者に連絡して意見を求めてください。 。彼らはその地域をよく知っており、信じられないほど貴重な洞察を提供することができます。交渉後に支払うことができる価格。同様の物件の一般的な家賃。現在利用可能な資金調達オプションなど。
- コメントボタンを押して見つけたものを教えてください。
これらの3つのステップは時間はかかりませんが、実質的な新しい収入源を所有することにかなり近づきます。
私はシンプルなビジネスモードについてたくさん誰でも始めることができます。そのうちの5つに早期にアクセスするには、ブログを開始する前に、http://www.eduhustle.com/
でニュースレターに登録してください。
免責事項：私は認可された不動産ブローカーではありません。私は認可されたファイナンシャルアドバイザーです。この記事は投資アドバイスとして解釈されるべきではありません。いつものように、財務、法律、または会計に関する質問は、適切な登録評議会に提出してください。私はこの回答に記載されているサービスと提携しています。