최상의 답변
Cookout은 프랜차이즈를 제공하지 않습니다. 모든 위치는 회사 소유입니다. 창립자들이 Wendy ’s의 멀티 유닛 영역 프랜차이즈를 운영 한 경험이 그에게 최고의 비즈니스 모델이 아니라는 것을 가르쳐 준 것 같습니다. 그의 모델은 안팎으로 매우 흡사하여 라스베가스에서 정식 식탁보 레스토랑을 운영 할 때 영감을 얻었습니다. 당신은 어디에 사시나요?
답변
부모님은 여러 프랜차이즈를 소유하고 계시는데 그런 종류의 현금 흐름을 확실히 제공 할 수있는 프랜차이즈를 생각할 수 없습니다. $ 200에 매월 $ 5,000 k는 상당한 ROI입니다. 실제로 매년 30 \%입니다.
프랜차이즈 경로로 이동했다면 $ 200,000로 대출을 받고 여러 프랜차이즈를 열 수 있습니다. 즉, $ 60k 1 년은 적어도 시작부터는 프랜차이즈에 여전히 많은 것을 요구합니다. 당신은 많은 지루한 작업을 요구하고 있습니다. 소액 판매를 많이하기 위해 하루 종일 최저 임금 근로자를 미세 관리합니다. 내 차가 아니야.
하지만 $ 200k (10 \%)를 $ 2,000,000 아파트 단지에 적고 5 \%이자를 지불하면 어떨까요? 살펴 보겠습니다.
전 세계의 정교하지 않은 투자자들이 부동산에서 엄청난 수익을 올리고 있습니다. 대부분의 사람들이 익숙한 전략이지만 실제로 이해하는 사람은 거의 없습니다.
투자 부동산은 재정적 레버리지를 통해 수익을 배가 할 수있는 중요한 기회를 제공합니다. 주식 시장에서 S & P 500의 수익률은 일반적으로 연간 약 9 \%입니다. 부동산을 사용하면 좋은 임대 부동산은 임대료 및 가치 상승으로 연간 15 \%의 수익을 올릴 수 있습니다. 현금 -현금. 모든 비용이 고려됩니다.
저당권에 대해 잘 알고 계실 것입니다. 20 \% 내려 놓고,이자 4 \%를 내고, 30 년 동안 매달 지불하면 모든 것이 당신의 것입니다. 당신은 가격의 20 \%를 지불하지만 다른 사람들의 돈을 사용하여 집의 100 \%를 얻습니다. 훌륭합니다.
재미있는 부분이 있습니다. 자산 가치의 5 분의 1 만 투자하면 수익을 최대 5 배까지 높일 수 있습니다. 이는 생산 된 소득의 100 \%에 대한 권리를 여전히 보유하고 있기 때문입니다. 전체 자산 (차입 비용이 적음).
예를 들어 투자 자산에 대해이자 만있는 모기지를 받았다고 가정 해 보겠습니다. 모든 유닛을 빌릴 것입니다. 이 부동산은 5 단위가있는 $ 500,000 부동산입니다. 각 세입자는 매월 총 $ 5,000에 대해 매월 $ 1,000를 지불합니다. 연간 $ 60,000.
구매 비용은 20 \% 할인 된 $ 100,000입니다. 다른 $ 400,000에 대해 연간이자 4 \%, 세금으로 연간 1 \%, 유지 보수로 연간 1 \%를 지불합니다. 이 부동산은 좋은 지역에 위치하고 있으며 연간 5 \%의 가치가 있습니다.
원장 확인 :
+ $ 60,000 연간 임대료
-$ 16,000 연간이자.
-연간 세금 $ 5,000
-연간 유지 보수 $ 5,000
부동산 가치 상승으로 연간 $ 25,000
= $ 59,000 수익
즉, $ 100,000의 초기 투자에 대한 59 \%의 수익입니다. 꽤 표준적인이자 전용 모기지와 “OK”임대 부동산을 사용하는 것뿐입니다. 부동산이 만족스럽지 않더라도, 여전히 34 \%의 수익을 볼 수 있습니다.
동일한 부동산을 학생들에게 임대하여 조금 섞어 보겠습니다. 그들은 침실에서 집세를 지불하는 부모 나 학자금 대출을받습니다. 각 유닛은 침실이 2 개이고, 여전히 5 개 유닛이 있으며, 10 명의 학생은 각각 한 달에 $ 750를 지불합니다.
이것은 총 $ 7,500 / 월 또는 $ 90,000 /에 대해 유닛 당 월 $ 1,500입니다.
귀하의 은행가는 모기지 $ 450,000에 대해 5 \%이자 (추가 위험에 대해 1 \% 추가)로 이번에 10 \%를 낮추도록합니다. 이는 $ 50,000의 초기 투자입니다.
새 원장 살펴보기 :
연간 집세 징수 $ 90,000
-연간이자 $ 22,500
-연간 $ 5,000 세금
-연간 유지비로 $ 10,000 (대학생 때문에 $ 5,000 추가)
부동산 가치 상승으로 연간 $ 25,000
= $ 77,500 수익
50,000 달러의 155 \% 수익. 부동산 가치가없는 105 \%. 매년. 즉, 부동산 가치가 상승하고 각 유닛을 임대했다고 가정합니다. 사실, 임대료를 3 \% 인상하면 매년 수익이 증가합니다.
이자는 세금 공제 가능하다고 언급 했습니까? 35 \% 과세 범위에 속하는 경우 일반적으로 $ 52,500의 소득에 대해 $ 18,375를 지불합니다 (부동산 가치 $ 25,000는 실현되지 않음). 세금 공제이자를 적용하면 35 \% 세금을 적용하기 전에 소득 $ 52,500에서이자 $ 22,500을 뺍니다. 이로 인해 세금이 $ 10,500이되어 $ 7,875가 절약됩니다.
이제 모두 햇빛과 무지개라고 말하면 거짓말을 할 것입니다. 여기에 단점은 무엇입니까? 위험?
먼저 부동산은 상대적으로 유동성이없는 자산입니다. 그게 무슨 뜻입니까? 우량주를 매도하려는 경우 일반적으로 즉시 인수하고자하는 구매자가 있습니다. 반면에 자산을 매각하고 자산을 인출하는 데 몇 달이 걸릴 수 있습니다.
둘째, 금융 레버리지를 사용하면 할 수 있습니다 당신에게 불리하게 작용합니다.그해 재산 가치가 10 \% 하락한 첫 번째 예의 원장을 고려해보십시오.
수집 된 임대료에서 연간 + $ 60,000
-연간이자 $ 16,000
-연간 세금 $ 5,000
-연간 유지 보수 $ 5,000
-올해 재산 가치 감가 상각 $ 50,000
=-$ 16,000 수익
또는 $ 100,000 투자에 대한 -16 \% 수익.
부동산 가치는 크게 변동될 수 있습니다. 일반적으로 부동산이 현재 저렴하지만 나중에 가치가 상승 할 때 다운 마켓에서 구매하는 것이 좋습니다. 즉,이 16 \% 손실은 문서에 불과합니다. 재산을 몇 년 더 보유 할 계획이라면 단기적으로는 재산 가치가 덜 중요합니다. 자산 감가 상각을 무시하고 그해에 $ 44,000를 벌었습니다. 44 \%의 수익.
이 글을 마무리하면서 처음에 사용했던 특정 문구를 다시 언급하고 싶습니다. 나는 정교하지 않은 투자자 가 주식 시장을 이기고 있다고 말했습니다. 사실입니다. 많은 아마추어 부동산 투자자들이 금융 레버리지의 개념을 이해하지 못하고 있습니다. 다행히 부동산 투자는 로켓 과학이 아닙니다.
이런 사람을 알고있을 것입니다. 그들은 “모기지가없는”임대 부동산을 현금으로 구입합니다. 그들은 단일 모기지가 30 년 동안 수십만 달러의이자를들 수 있다는 것을 이해합니다. 그러나 그들은이자가 그들에게 무엇을 할 수 있는지 알지 못합니다. 15 \%의 수익입니다. 괜찮습니다.하지만 59 \%의 대출 비용을 고려했을 수도 있습니다.
여기서 대부분의 수학을 이해할 수 있다면 부동산 투자를 처리 할 수 있습니다. 항상 그렇듯이 관심이 있으시면 즉시 조치를 취하십시오. 일시적으로 흥분하지 말고이 기사를 북마크하고 다시는 다시 방문하지 마십시오. 그것은 당신을 어디에도 가지 않을 것입니다. 대신 다음 단계를 쉽게 수행 할 수 있습니다.
- GetMyLender.com 을 방문하여 어떤 종류의 투자 할 수있는 지역에서 예상 할 수있는 이자율입니다.
- Zillow 에서 검색을 수행하여 만들 수있는 부동산을 하나만 찾습니다. 다가구 일 필요는 없습니다. 임차인이 월세 총액의 1 \%를 지불 할 것이라고 생각하는 부동산을 찾으십시오. 그런 다음 Zillow를 통해 부동산 중개인에게 연락하여 입력을 요청하십시오. . 그들은 그 지역을 아주 잘 알고 믿을 수 없을 정도로 귀중한 통찰력을 제공 할 수 있습니다. 협상 후 지불 할 수있는 가격. 비슷한 부동산에 대한 일반적인 임대료. 지금 바로 융자 옵션을 사용할 수 있습니다. 기타
- 댓글 버튼을 누르고 발견 한 것을 알려주세요.
이 세 단계는 시간이 걸리지 않지만 실질적인 새로운 수입원을 소유하는 데 훨씬 더 가까워 질 것입니다.
저는 간단한 비즈니스 모드에 대한 많은 누구나 시작할 수 있습니다. 그중 5 개를 미리 보려면 블로그가 시작되기 전에 http://www.eduhustle.com/
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면책 조항 : 저는 면허를 취득한 부동산 중개인도 아닙니다. 나는 면허가있는 재정 고문입니다. 이 기사는 투자 조언으로 해석되지 않습니다. 항상 그렇듯이 재정, 법률 또는 회계 관련 질문은 등록 된 적절한위원회에 문의하십시오. 나는이 답변에 언급 된 서비스와 관련이 있습니다.