Beste antwoord
Ik landde mezelf, mijn vrouw en een 1-jarige zoon in Tokio in oktober 2016. We zijn daarheen verhuisd toen ik tekende voor een baan als ingenieur. Mijn inkomen was redelijk gemiddeld voor een auto-ingenieur van in de dertig.
Hieronder volgt de vereenvoudigde berekening hoe ik het me zou kunnen veroorloven om een huis in Tokio te kopen (vanaf oktober 2018). Als achtergrond woon ik in de wijk Ota in Tokio, dicht bij de levendige wijk Kamata en de luchthaven Tokyo Haneda.
– Cash in hand: 500.000 JPY (~ 4500 USD) – Maandelijks woonbudget: 130.000 JPY (~ 1200 USD)
Ik gebruik onderstaande website voor de berekening (laat de valuta buiten beschouwing). Uitgaande van een lening van 35 jaar (wat de meest voorkomende is) en 1,0\% APR (ja, het tarief in Japan is zo laag!), Bleek dat ik me een hypotheeklening tot ongeveer 45 miljoen kon veroorloven. JPY (~ 400k USD) https://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/how-much-loan-can-i-afford.php
Plan A: Koop een landhuis
Tokio wordt beschouwd als “Duurste stad” ter wereld, maar serieus, men zou zich nog steeds een landhuis kunnen veroorloven (nou ja, in bepaalde gebieden). En in mijn buurt bleek dat de prijs van een landhuis (kleine grond met 2 of 3 verdiepingen) vergelijkbaar is met een appartement met hetzelfde woonoppervlak. Trouwens, een landhuis betekent niets om je zorgen te maken over het krijgen van een klacht van de buurman omdat hij luidruchtig is (helaas maar heel gebruikelijk hier). Het bezit van het hele gebouw betekent ook vrijheid voor alles: huisverbetering, fietsen parkeren, bomen planten, enz.
Aangezien ik echter van plan ben het huis te verkopen zodra ik het niet meer nodig heb, is het kopen van een landhuis volgende vangsten in vergelijking met een appartement: – Over het algemeen duurt het verkopen van een landhuis meestal langer – Algehele hogere onderhouds- en reparatiekosten (er zal zeker iets kapot gaan 🙂 – Het uiterlijk van het huis (vooral de buitenkant) degradeert sneller dan een appartement gebouwd van hout, meer impact ondervinden van aardbeving of tyfoon
We hebben een mooi nieuw gebouwd huis gevonden, een gebouw van 3 verdiepingen op een terrein van 50 m2 en 12 minuten lopen van het station Keikyu-Kamata, dat directe treinverbinding met het centrum van Tokio en zowel de luchthaven Haneda als Narita. De prijs was 39 miljoen. JAPANSE YEN. Zullen we doorlopen, hieronder zou de berekening zijn:
- Vooruitbetaling: 0 JPY (nieuw huis gebouwd door een grote ontwikkelaar heeft meestal niets nodig)
- Huisprijs: 39 miljoen . JPY (gedekt door lening)
- Makelaarskosten (3\%): 1,2 miljoen. JPY (gedekt door lening)
- Leningverzekeringskosten (~ 2\%): 0,8 miljoen. JPY (gedekt door lening)
- Registratie, andere verzekeringen en kosten: 1 mil. JPY (gedekt door lening)
Totale lening: 42 mln. JPY (~ 400.000 USD)
Maandelijkse betaling: ~ 120.000 JPY (~ 1100 USD)
Plan B: koop een gebruikt appartement
Na verschillende overwegingen hebben we onze aandacht gericht op het vinden van een gebruikt appartement. Nou, het is simpelweg omdat we ons geen nieuw en glanzend 3-4 kamerappartement konden veroorloven dat normaal gesproken meer dan 50 miljoen zou kosten. JAPANSE YEN. Ook, nogmaals, ik ben nog steeds van plan het in de toekomst te verkopen, dus ik verwacht dat de prijs van een oud appartement niet zo snel zal dalen.
Uiteindelijk vonden we dit 20 jaar oude appartement met de grootte van 70m2, en gelegen op slechts 300 meter afstand van een klein treinstation genaamd “Yaguchi no Watashi”. De oorspronkelijke eigenaar is een Japans gezin met kinderen, die vervolgens zijn verhuisd naar een kleiner (en nieuwer) appartement nadat hun kinderen naar de hogescholen zijn gegaan en apart wonen. Het prijskaartje was 34,5 miljoen. JPY, en op basis van mijn onderzoek is het al een goede deal.
Mijn eerste gedachte was echter: “Zal de bank echt een lening van 35 jaar geven voor dit 20 jaar oude appartement?”. Toen leerde ik dat in feite appartementsgebouwen in Japan moeten voldoen aan bepaalde strikte normen (vanwege frequente aardbevingen), en als gevolg daarvan zijn ze erg stevig en zullen ze naar verwachting 70 jaar of langer meegaan. Dus ja, zelfs de bank zou nog steeds een lening van 35 jaar geven voor het kopen van appartementen die 30 jaar oud zijn.
De volgende zorg is, nou ja, het is oud, vlekken op de muur, er zijn maar weinig deuren kapot, en het gasfornuis en de grill zien eruit als museumartefacten. Ik vroeg een paar bedrijven om een offerte voor de renovatie te maken, en het aantal was meer dan 2 miljoen. JAPANSE YEN. Zon geld heb ik niet, maar dan kom ik erachter dat dezelfde bank ook een lening zou verstrekken voor een woningrenovatie. En het beste is .. het is inbegrepen in het hoofdleningspakket voor huisvesting, dus ik krijg nog steeds de looptijd van 35 jaar met een tarief van minder dan 1\%.
- Hieronder staan de snelle wiskunde voor dit plan:
- Voorafbetaling: 500.000 JPY (bedrag is bespreekbaar met de eigenaar van het appartement. In mijn geval had de eigenaar geen haast met veel geld nodig, dus dit aantal was in orde. In andere gevallen konden eigenaren zou ongeveer 5\% van tevoren willen zien)
- Huizenprijs: 34,5 miljoen. JPY (gedekt door lening)
- Renovatiekosten: 2 mil. JPY (gedekt door lening)
- Makelaarskosten (3\%): 1 mln. JPY (gedekt door lening)
- Leningverzekeringskosten (~ 2\%): 0,7 miljoen.JPY (gedekt door lening)
- Registratie, andere verzekeringen en kosten: 1 mil. JPY (gedekt door lening)
Totale lening: 39,2 mln. JPY (~ 380k USD) Maandelijkse betaling van lening: ~ 110.000 JPY (~ 1000 USD) Maandelijkse beheerkosten voor appartementen: ~ 20.000 JPY (Het nadeel van het kopen van een appartement, ik moet deze kosten nog steeds betalen)
In uiteindelijk besloten we om voor plan B te gaan.
Zie ook:
Is het de moeite waard om een huis te kopen in Tokio, Japan en hoe verhoudt dit zich tot het betalen van huur?
Hoe kunnen buitenlanders een woningkrediet of hypotheek krijgen in Japan?
Wat is het proces van het kopen van een huis en het krijgen van een woningkrediet in Japan?
Antwoord
De kosten van huizen worden meestal gemeten aan de hand van het aantal tsubos (ongeveer gelijk aan twee tatami-matten). De prijs zal ook een weerspiegeling zijn van de marktwaarden. locatie, of het huis nu oud of nieuw is. Huizen ouder dan 25 jaar hebben over het algemeen een lage inruilwaarde, dus u betaalt voornamelijk voor het land met een oud huis erop. Je kunt het opnieuw modelleren of het omverwerpen en een nieuwe bouwen. Buitenlanders kunnen onroerend goed kopen in Japan. De bank is vooral geïnteresseerd in uw vermogen om af te lossen, dus kijken ze naar uw totale jaarinkomen, wat u zich kunt veroorloven aan maandelijkse aflossingen. Dit bepaalt hoeveel u kunt lenen. Er zijn ook andere uitgaven die u moet betalen: als u een manshon of een flatgebouw koopt, moet u beheerskosten betalen die onbetaalbaar en oogstrelend duur kunnen zijn. Ze kunnen miljoenen yen voor je betalen als ze renovaties uitvoeren of als ze reparaties aan het gebouw moeten uitvoeren, dus houd rekening met verborgen kosten. Een fatsoenlijk appartement in het centrum van Tokio kost je tussen de 40 en 100 miljoen yen (ongeveer $ 400.000 voor een kast tot een miljoen voor iets ruimers).