Cel mai bun răspuns
Cook out nu oferă francize. Toate locațiile sunt deținute de companie. Cred că experiențele fondatorilor de a conduce o franciză cu mai multe unități din Wendy’s l-au învățat că nu era cel mai bun model de afaceri. Modelul său imită foarte strâns în interior și în exterior, ceea ce l-a inspirat când se afla în Las Vegas la conducerea unui restaurant formal de masă. Unde locuiți?
Răspuns
Părinții mei dețin mai multe francize și nu mă pot gândi la niciunul care să vă ofere cu siguranță acel tip de flux de numerar. 5.000 USD pe lună la 200 USD k este un rentabilitate semnificativă a investiției. De fapt, 30\% anual.
Dacă ați urmat calea francizei, ați putea obține împrumuturi cu 200.000 USD și puteți deschide mai multe francize. Acestea fiind spuse, 60.000 USD pe Anul este încă mult de cerut de la o franciză, cel puțin începând. Cereți o mulțime de muncă plictisitoare. Micromanagementul lucrătorilor cu salariu minim toată ziua pentru a face o mulțime de vânzări mici. Nu ceașca mea de ceai.
Totuși, ce se întâmplă dacă puneți 200.000 USD (10\%) pe un complex de apartamente de 2.000.000 USD și plătiți o dobândă de 5\%? Să explorăm.
Investitorii nemulțumiți din întreaga lume obțin profituri incredibile în domeniul imobiliar. Este o strategie pe care majoritatea oamenilor o cunosc, dar puțini înțeleg de fapt.
Investiția în bunurile imobiliare oferă o oportunitate semnificativă de a multiplica randamentele prin pârghie financiară. Pe piața de valori, randamentele S&P 500 sunt în general de aproximativ 9\% pe an. Cu proprietățile imobiliare, o proprietate închiriată bună poate întoarce 15\% pe an în chirie și apreciere. -in numerar. Toate costurile luate în considerare.
Sunt sigur că sunteți familiarizat cu un credit ipotecar. Puneți 20\% jos, plătiți 4\% dobânzi și plăți lunare pentru 30 de ani și apoi este doar al vostru. Plătiți 20\% din preț, dar folosiți banii altor persoane pentru a obține 100\% din casă. Minunat.
Iată partea distractivă. Investind doar o cincime din valoarea activului, puteți multiplica randamentele dvs. până la 5 ori. Acest lucru se datorează faptului că păstrați în continuare dreptul la 100\% din venitul produs de către întreaga proprietate (mai puține costuri de împrumut).
De exemplu, să presupunem că încheiați o ipotecă cu dobândă numai pentru o investiție imobiliară. Veți închiria fiecare unitate. Această proprietate este o proprietate de 500.000 USD cu 5 unități. Fiecare locatar vă plătește 1.000 USD pe lună pentru un total de 5.000 USD pe lună. 60.000 USD pe an.
Finanțezi achiziția cu 20\% în jos sau 100.000 USD. Plătiți 4\% pe an în dobânzi pentru celelalte 400.000 USD, 1\% pe an în impozite și 1\% pe an în întreținere. Proprietatea este situată într-o zonă bună și apreciază 5\% pe an.
Verificați registrul:
+ 60.000 USD pe an în chirie colectată
– 16.000 USD pe an în dobânzi.
– 5.000 USD pe an în impozite
– 5.000 USD pe an în întreținere
+ 25.000 USD pe an în aprecierea valorii proprietății
= rentabilitate de 59.000 USD
Aceasta este o „rentabilitate de 59\% a investiției inițiale de 100.000 USD! Folosind doar o ipotecă standard cu dobândă destul de standardă și o proprietate de închiriere” ok „. Chiar dacă proprietatea nu apreciază, veți vedea în continuare un randament de 34\%.
Haideți să amestecăm puțin prin închirierea aceleiași proprietăți studenților. Au părinți sau împrumuturi studențești care plătesc chiria în dormitor. Fiecare unitate are două dormitoare, mai sunt încă cinci unități și fiecare dintre cei zece studenți plătește 750 USD pe bucată pe lună.
Asta înseamnă 1.500 USD / lună pe unitate pentru un total de 7.500 USD / lună sau 90.000 USD / anul.
Bancherul dvs. vă permite să reduceți de 10\% de această dată cu o dobândă de 5\% (adăugând 1\% pentru riscul său adăugat) la o ipotecă de 450.000 USD. Aceasta este o investiție inițială de 50.000 USD.
Aruncați o privire asupra noului registru:
+ 90.000 USD pe an în chirie colectată
– 22.500 USD pe an ca dobândă.
– 5.000 USD pe an în taxe
– 10.000 USD pe an în întreținere (5.000 USD mai mult pentru că studenții)
+ 25.000 USD pe an în aprecierea valorii proprietății
= 77.500 USD returnate
O rentabilitate de 155\% la 50.000 USD. 105\% fără aprecierea proprietății. În fiecare an. Adică, presupunând că valorile proprietăților cresc și păstrați fiecare unitate închiriată. De fapt, în fiecare an, randamentele dvs. vor crește atunci când creșteți chiria cu 3\%.
Am menționat că dobânda este deductibilă din impozite? Dacă vă încadrați în impozitul de 35\%, în mod normal ați plăti 18.375 USD pentru 52.500 USD din venituri (cei 25.000 USD în aprecierea proprietății sunt nerealizați). Cu dobândă deductibilă din impozite, dobânda de 22.500 $ este scăzută din câștigurile de 52.500 $ înainte de a aplica impozitul de 35\%. Acest lucru duce la taxe de 10.500 USD, economisind 7.875 USD.
Acum, aș minți dacă aș spune că totul este soare și curcubee. Care sunt dezavantajele aici? Riscurile?
În primul rând, imobilul este un activ relativ nelichid. Ce vreau să spun prin asta? Dacă doriți să vindeți o cotă de acțiune blue-chip, există de obicei un cumpărător dispus să o ia imediat. O proprietate, pe de altă parte, ar putea dura câteva luni pentru a vinde și a scoate capitalul propriu.
În al doilea rând, utilizarea pârghiei financiare poate lucrează împotriva ta.Luați în considerare registrul primului nostru exemplu, cu o scădere de 10\% a valorii proprietății în acel an:
+ 60.000 USD pe an în chirie colectată
– 16.000 USD pe an în dobânzi.
– 5.000 USD pe an în taxe
– 5.000 USD pe an în întreținere
– 50.000 USD în acest an în depreciere a valorii proprietății
= o rentabilitate negativă de 16.000 USD
Sau, o rentabilitate de -16\% a investiției dvs. de 100.000 USD.
Este important să rețineți că valorile proprietăților pot fluctua semnificativ. În general, este mai bine să cumpărați pe o piață în jos, când proprietățile sunt în prezent mai ieftine, dar vor crește în valoare mai târziu. Acestea fiind spuse, această pierdere de 16\% este doar pe hârtie. Dacă intenționați să dețineți proprietatea încă câțiva ani, valoarea proprietății contează mai puțin pe termen scurt. Încă ați realizat 44.000 de dolari în acel an, ignorând deprecierea proprietății. O rentabilitate de 44\%.
Pe măsură ce finalizez această redactare, vreau să reiau o frază specifică pe care am folosit-o aproape de început. Am spus că investitorii nemulțumiți bat bursa. Este adevărat. Lucrul este că mulți investitori imobiliari amatori nu înțeleg conceptul de pârghie financiară. Din fericire, investițiile imobiliare nu sunt științe rachete.
Probabil că cunoașteți pe cineva ca acesta. cumpără proprietăți de închiriat în numerar, astfel încât „să nu aibă ipotecă.” Înțeleg că o singură ipotecă poate costa sute de mii de dolari în dobânzi pe parcursul a 30 de ani. Dar nu văd ce dobândă poate face pentru ei. Sunt mulțumiți de randamentele de 15\%. Ceea ce este bine. Dar ar fi putut avea 59\%, costul împrumuturilor luate în considerare.
Dacă puteți înțelege cea mai mare parte a matematicii aici, puteți gestiona investițiile imobiliare. Ca întotdeauna, dacă acest lucru te interesează, acționează imediat. Nu te emoționa temporar, marchează acest articol și nu te mai întoarce niciodată la el. Asta nu te va duce niciodată nicăieri. În schimb, vă voi ușura următorii pași.
- Accesați GetMyLender.com pentru a vedea ce fel de ratele dobânzii la care vă puteți aștepta într-o zonă în care ați putea investi.
- Căutați pe Zillow și găsiți doar o proprietate pe care credeți că ar face-o o investiție bună. Nu trebuie să fie multifamiliar. Găsiți doar o proprietate în care credeți că ar fi chiriașii care ar plăti 1\% din valoarea chiriei lunare totale. Apoi, contactați un agent imobiliar prin Zillow și cereți contribuția acestora . Vor cunoaște zona foarte bine și vă pot oferi o perspectivă incredibil de valoroasă. Prețul pe care l-ați putea plăti după negociere. Chirii tipice pentru proprietăți similare. Opțiuni de finanțare disponibile chiar acum. Etc.
- Apăsați pe butonul de comentariu și spune-mi ce ai găsit.
Acești trei pași nu îți vor lua timp, dar vei fi semnificativ mai aproape de a deține un flux substanțial de venituri noi.
Scriu un multe despre modul de afaceri simplu Este oricine poate începe. Pentru acces timpuriu la 5 dintre acestea, înainte de lansarea blogului meu, înscrieți-vă la newsletter la http://www.eduhustle.com/
Declinare de responsabilitate: Nu sunt un agent imobiliar autorizat și nici nu sunt Sunt un consilier financiar autorizat. Acest articol nu trebuie interpretat ca un sfat de investiții. Ca întotdeauna, duceți orice întrebări financiare, juridice sau contabile la consiliul înregistrat corespunzător. Sunt afiliat la serviciile menționate în acest răspuns.