Meilleure réponse
Cook out ne propose pas de franchise. Tous les sites appartiennent à lentreprise. Je pense que les expériences des fondateurs dans la gestion d’une franchise multi-unités de Wendy’s lui ont appris que ce n’était pas le meilleur modèle commercial. Son modèle imite de très près les entrées et les sorties, ce qui la inspiré lorsquil était à Las Vegas pour diriger un restaurant formel de nappes. Où habitez-vous?
Réponse
Mes parents possèdent plusieurs franchises et je ne peux penser à aucune qui vous fournira certainement ce genre de flux de trésorerie. 5 000 $ par mois sur 200 $ k représente un retour sur investissement important. 30\% par an, en fait.
Si vous avez opté pour la franchise, vous pourriez obtenir des prêts avec vos 200 000 $ et ouvrir plusieurs franchises. Cela étant dit, 60 000 $ par année est encore beaucoup à demander à une franchise, au moins débutant. Vous demandez BEAUCOUP de travail fastidieux. Microgérer les travailleurs au salaire minimum toute la journée pour réaliser de nombreuses petites ventes. Ce nest pas ma tasse de thé.
Cependant, que se passe-t-il si vous déposez vos 200 000 $ (10\%) sur un immeuble de 2 000 000 $ et payez 5\% dintérêt? Explorons.
Les investisseurs non avertis du monde entier réalisent des rendements incroyables dans limmobilier. Cest une stratégie que la plupart des gens connaissent, mais que peu comprennent réellement.
Investir dans limmobilier offre une opportunité significative de multiplier les rendements grâce à un levier financier. En bourse, les rendements du S&P 500 sont généralement denviron 9\% par an. Avec limmobilier, un bon bien locatif peut rapporter 15\% par an en loyer et en appréciation. -en espèces. Tous les coûts sont pris en compte.
Je suis sûr que vous êtes familier avec une hypothèque. Mettez 20\% de réduction, payez 4\% dintérêt et mensualités pendant 30 ans, puis cest tout à vous. Vous payez 20\% du prix, mais utilisez largent des autres pour obtenir 100\% de la maison. Génial.
Voici la partie amusante. En investissant seulement un cinquième de la valeur de lactif, vous pouvez multiplier vos rendements jusquà 5 fois. En effet, vous conservez toujours le droit à 100\% des revenus générés par la propriété entière (moins les coûts demprunt).
Par exemple, disons que vous contractez une hypothèque à intérêt seulement sur un immeuble de placement. Vous louerez chaque unité. Cette propriété est une propriété de 500 000 $ avec 5 unités. Chaque locataire vous paie 1 000 $ par mois pour un total de 5 000 $ par mois. 60 000 $ par an.
Vous financez lachat avec 20\% dacompte, soit 100 000 $. Vous payez 4\% par an en intérêts sur les 400 000 $ restants, 1\% par an en taxes et 1\% par an en entretien. La propriété est située dans un bon quartier et apprécie 5\% par an.
Consultez le grand livre:
+ 60 000 $ par an de loyer collecté
– 16 000 $ par an en intérêts.
– 5 000 $ par an en taxes
– 5 000 $ par an en entretien
+ 25 000 $ par an en plus-value de la propriété
= 59 000 $ de rendement
Cest un retour de 59\% sur votre investissement initial de 100 000 $! Il suffit dutiliser une hypothèque assez standard à taux dintérêt seulement et une propriété locative «correcte». Même si la propriété ne sapprécie pas, vous obtiendrez toujours un rendement de 34\%.
Mélangeons un peu les choses en louant la même propriété à des étudiants. Ils ont des parents ou des prêts étudiants qui paient le loyer par chambre. Chaque unité comprend deux chambres, il y a encore cinq unités, et chacun des dix étudiants paie 750 $ pièce par mois.
Soit 1 500 $ / mois par unité pour un total de 7 500 $ / mois, soit 90 000 $ /
Votre banquier vous laisse mettre cette fois-ci 10\% dacompte avec 5\% dintérêt (ajoutant 1\% pour son risque supplémentaire) sur une hypothèque de 450 000 $. Cela représente un investissement initial de 50 000 $.
Jetez un œil au nouveau grand livre:
+ 90 000 $ par an de loyer collecté
– 22 500 $ par an dintérêts.
– 5 000 $ par an en taxes
– 10 000 $ par an en entretien (5 000 $ de plus parce que les étudiants universitaires)
+ 25 000 $ par an en appréciation de la valeur de la propriété
= 77 500 $ de retour
Un rendement de 155\% sur vos 50 000 $. 105\% sans appréciation de la propriété. Chaque année. Autrement dit, en supposant que la valeur des propriétés augmente et que vous gardez chaque unité louée. En fait, chaque année, vos rendements augmenteront lorsque vous augmenterez le loyer de 3\%.
Ai-je mentionné que les intérêts sont déductibles dimpôt? Si vous êtes dans la tranche dimposition de 35\%, vous paieriez normalement 18 375 $ sur un revenu de 52 500 $ (la plus-value de 25 000 $ de la propriété nest pas réalisée). Avec les intérêts déductibles dimpôt, les 22 500 $ dintérêts sont soustraits des 52 500 $ de revenus avant dappliquer limpôt de 35\%. Cela se traduit par des taxes de 10 500 $, ce qui vous permet déconomiser 7 875 $.
Maintenant, je mentirais si je disais que cétait du soleil et des arcs-en-ciel. Quels sont les inconvénients ici? Les risques?
Tout dabord, limmobilier est un actif relativement peu liquide. Quest-ce que je veux dire par là? Si vous souhaitez vendre une part dactions de premier ordre, il y a généralement un acheteur disposé à lacquérir immédiatement. Une propriété, par contre, peut prendre plusieurs mois pour se vendre et retirer vos capitaux propres.
Deuxièmement, lutilisation dun levier financier peut travailler contre vous.Prenons le grand livre de notre premier exemple, avec une baisse de 10\% de la valeur de la propriété cette année-là:
+ 60000 USD par an de loyer collecté
– 16000 USD par an dintérêts.
– 5 000 $ par an en taxes
– 5 000 $ par an en entretien
– 50 000 $ cette année en dépréciation de la valeur de la propriété
= un rendement négatif de 16 000 $
Ou, un retour de -16\% sur votre investissement de 100 000 $.
Il est important de noter que la valeur des propriétés peut fluctuer considérablement. Il est généralement préférable dacheter dans un marché baissier, lorsque les propriétés sont actuellement moins chères mais prendront de la valeur plus tard. Cela dit, cette perte de 16\% nest que sur papier. Si vous avez lintention de conserver la propriété pendant plusieurs années, la valeur de la propriété importe moins à court terme. Vous avez toujours rapporté 44 000 $ cette année-là en ignorant la dépréciation des biens. Un retour de 44\%.
En terminant cet article, je veux revenir sur une phrase spécifique que jai utilisée au début. Jai dit que les investisseurs non avertis battent le marché boursier. Cest vrai. Le fait est que de nombreux investisseurs immobiliers amateurs ne comprennent pas le concept de levier financier. Heureusement, linvestissement immobilier nest pas sorcier.
Vous connaissez probablement quelquun comme ça. Ils acheter des propriétés locatives en espèces pour ne pas avoir dhypothèque. Ils comprennent quune seule hypothèque peut coûter des centaines de milliers de dollars en intérêts sur 30 ans. Mais ils ne voient pas ce que lintérêt peut leur apporter. ces 15\% de rendement. Ce qui est bien. Mais ils auraient pu avoir 59\%, coût demprunt pris en compte.
Si vous pouvez comprendre la plupart des calculs ici, vous pouvez gérer linvestissement immobilier. Comme toujours, si cela vous intéresse, prenez des mesures tout de suite. Ne vous excitez pas temporairement, ajoutez cet article à vos favoris et ne revenez plus jamais dessus. Cela ne vous mènera jamais nulle part. Au lieu de cela, je vais vous simplifier les prochaines étapes.
- Visitez GetMyLender.com pour voir quel type de les taux dintérêt auxquels vous pouvez vous attendre dans une région dans laquelle vous pourriez investir.
- Effectuez une recherche sur Zillow et trouvez une seule propriété qui vous semble intéressante un bon investissement. Il nest pas nécessaire quil sagisse dun immeuble multifamilial. Il vous suffit de trouver une propriété où vous pensez que les locataires paieraient 1\% de la valeur du loyer mensuel total. Ensuite, contactez un agent immobilier via Zillow et demandez-lui son avis . Ils connaîtront très bien la région et pourront offrir des informations incroyablement précieuses. Le prix que vous pourriez payer après négociation. Loyers typiques pour des propriétés similaires. Options de financement disponibles dès maintenant. Etc.
- Cliquez sur le bouton de commentaire et dites-moi ce que vous avez trouvé.
Ces trois étapes ne vous prendront pas de temps, mais vous serez bien plus près de posséder une nouvelle source de revenus substantielle.
Jécris un beaucoup sur le mode business simple Tout le monde peut commencer. Pour un accès anticipé à 5 dentre eux, avant le lancement de mon blog, inscrivez-vous à ma newsletter à ladresse http://www.eduhustle.com/
Clause de non-responsabilité: je ne suis pas un courtier immobilier agréé ni Je suis un conseiller financier agréé. Cet article ne doit pas être interprété comme un conseil en investissement. Comme toujours, posez toute question dordre financier, juridique ou comptable au conseil agréé approprié. Je suis affilié aux services mentionnés dans cette réponse.