Najlepsza odpowiedź
Cook out nie oferuje franczyzy. Wszystkie lokalizacje są własnością firmy. Myślę, że doświadczenia założycieli związane z prowadzeniem franczyzy wielooddziałowej Wendys nauczyły go, że nie był to najlepszy model biznesowy. Jego model bardzo dokładnie naśladuje wchodzenie i wychodzenie, co zainspirowało go, gdy był w Las Vegas, prowadząc oficjalną restaurację serwującą obrusy. Gdzie mieszkasz?
Odpowiedź
Moi rodzice są właścicielami kilku franczyz i nie przychodzi mi do głowy żadna, która z pewnością zapewni Ci taki przepływ gotówki. 5000 $ miesięcznie na 200 $ k to znaczący zwrot z inwestycji. 30\% rocznie.
Jeśli zdecydujesz się na franczyzę, możesz uzyskać pożyczki za 200 000 USD i otworzyć kilka franczyz. rok to wciąż dużo do zrobienia od franczyzy, przynajmniej na początku. Żądasz DUŻO żmudnej pracy. Mikrozarządzanie pracownikami o minimalnym wynagrodzeniu przez cały dzień, aby dokonać wielu drobnych sprzedaży. To nie moja filiżanka herbaty.
Jednak co by było, gdybyś odłożył 200 000 $ (10\%) na kompleks apartamentów o wartości 2 000 000 $ i zapłacił 5\% odsetek? Zbadajmy.
Niewyrafinowani inwestorzy na całym świecie osiągają niesamowite zwroty na rynku nieruchomości. Jest to strategia znana większości ludzi, ale niewielu ją rozumie.
Inwestowanie w nieruchomości oferują znaczną możliwość zwielokrotnienia zwrotów dzięki dźwigni finansowej. Na giełdzie zwroty z indeksu S&P 500 wynoszą zazwyczaj około 9\% rocznie. W przypadku nieruchomości dobra nieruchomość do wynajęcia może zwracać się o 15\% rocznie w postaci czynszu i wzrostu. Gotówka – gotówką. Uwzględniono wszystkie koszty.
Jestem pewien, że znasz kredyt hipoteczny. Odłóż 20\%, zapłać 4\% odsetek i miesięczne spłaty przez 30 lat, a potem wszystko Twoje. Płacisz 20\% ceny, ale korzystasz z cudzych pieniędzy, aby uzyskać 100\% wartości domu. Niesamowite.
Oto najfajniejsza część. Inwestując zaledwie jedną piątą wartości aktywów, możesz pomnożyć swoje zyski nawet 5-krotnie. Dzieje się tak, ponieważ nadal zachowujesz prawo do 100\% uzyskanego dochodu przez całą nieruchomość (pomniejszone o koszty finansowania zewnętrznego).
Na przykład, załóżmy, że zaciągasz hipotekę na nieruchomość inwestycyjną, która obejmuje tylko odsetki. Wynajmujesz każdą jednostkę. Ta nieruchomość jest nieruchomością 500 000 $ z 5 jednostkami. Każdy najemca płaci Ci 1000 USD miesięcznie, co daje łącznie 5000 USD miesięcznie. 60 000 USD rocznie.
Finansujesz zakup 20\% rabatem, czyli 100 000 USD. Płacisz 4\% rocznie odsetek od pozostałych 400 000 USD, 1\% rocznie z tytułu podatków i 1\% rocznie na utrzymanie. Nieruchomość znajduje się w dobrej okolicy i osiąga 5\% rocznie.
Sprawdź księgę:
+ 60 000 USD pobieranego czynszu rocznie
– 16 000 USD rocznie.
– 5000 USD rocznie w podatkach
– 5000 USD rocznie na konserwację
+ 25 000 USD rocznie na wzrost wartości nieruchomości
= 59 000 dolarów zwrotu
To 59\% zwrotu z początkowej inwestycji w wysokości 100 000 dolarów! Wystarczy, że skorzystasz z dość standardowego kredytu hipotecznego z oprocentowaniem i „w porządku” wynajmu nieruchomości. nadal zobaczysz zwrot 34\%.
Pomieszajmy trochę, wynajmując studentom tę samą nieruchomość. Mają rodziców lub pożyczki studenckie opłacające czynsz przy sypialni. Każda jednostka składa się z dwóch sypialni, wciąż jest pięć jednostek, a każdy z dziesięciu studentów płaci 750 $ za sztukę miesięcznie.
To jest 1500 $ miesięcznie na jednostkę, co daje łącznie 7500 $ miesięcznie lub 90 000 $ /
Twój bankier pozwala Ci odłożyć tym razem 10\% z 5\% odsetkami (dodając 1\% do jego dodatkowego ryzyka) od kredytu hipotecznego o wartości 450 000 USD. p> Spójrz na nową księgę:
+ 90 000 $ rocznie pobranego czynszu
– 22 500 $ odsetek rocznie.
– 5000 $ rocznie w podatki
– 10.000 USD rocznie na utrzymanie (5000 USD więcej, ponieważ studenci)
+ 25000 USD rocznie na wzrost wartości nieruchomości
= 77 500 USD zwrotu
155\% zwrotu z 50 000 USD. 105\% bez wzrostu wartości nieruchomości. Każdego roku. Oznacza to, że zakładając wzrost wartości nieruchomości i utrzymanie każdego lokalu w dzierżawie. W rzeczywistości co roku Twoje zyski wzrosną, gdy podniesiesz czynsz o 3\%.
Czy wspomniałem, że odsetki można odliczyć od podatku? Jeśli jesteś w 35\% przedziale podatkowym, normalnie zapłaciłbyś 18 375 USD od 52 500 USD dochodu (25 000 USD wzrostu wartości nieruchomości jest niezrealizowane). Z odsetkami, które można odliczyć od podatku, odsetki w wysokości 22 500 USD są odejmowane od 52 500 USD zarobków przed zastosowaniem 35\% podatku. Skutkuje to podatkami w wysokości 10500 USD, oszczędzając 7875 USD.
Skłamałbym, gdybym powiedział, że to wszystko słońce i tęcze. Jakie są wady? Ryzyko?
Po pierwsze, nieruchomości są aktywami stosunkowo mało płynnymi. Co mam przez to na myśli? Jeśli chcesz sprzedać część akcji blue chipów, zwykle jest kupujący, który chce je natychmiast odebrać. Z drugiej strony sprzedaż nieruchomości i wycofanie kapitału może zająć kilka miesięcy.
Po drugie, użycie dźwigni finansowej może działam przeciwko tobie.Rozważmy księgę z naszego pierwszego przykładu, z 10\% spadkiem wartości nieruchomości w tamtym roku:
+ 60 000 dolarów rocznie pobieranego czynszu
– 16 000 dolarów odsetek rocznie.
– 5000 USD rocznie w podatkach
– 5000 USD rocznie na konserwację
– 50 000 USD w tym roku amortyzacji wartości nieruchomości
= ujemny zwrot w wysokości 16 000 USD
Lub -16\% zwrotu z inwestycji w wysokości 100 000 USD.
Należy pamiętać, że wartości nieruchomości mogą ulegać znacznym wahaniom. Generalnie lepiej jest kupować na słabszym rynku, kiedy nieruchomości są obecnie tańsze, ale ich wartość później wzrośnie. To powiedziawszy, ta 16\% strata jest tylko na papierze. Jeśli zamierzasz utrzymywać nieruchomość przez kilka lat, wartość nieruchomości ma mniejsze znaczenie w perspektywie krótkoterminowej. W tym roku nadal zarobiłeś netto 44 000 dolarów, ignorując amortyzację nieruchomości. Zwrot 44\%.
Podsumowując ten artykuł, chcę wrócić do konkretnego wyrażenia, którego użyłem na początku. Powiedziałem, że niewyszukani inwestorzy pokonują giełdę. To prawda. Rzecz w tym, że wielu amatorskich inwestorów w nieruchomości nie rozumie pojęcia dźwigni finansowej. Na szczęście inwestowanie w nieruchomości to nie fizyka jądrowa.
Prawdopodobnie znasz kogoś takiego. Oni kupują nieruchomości na wynajem za gotówkę, więc „nie mają kredytu hipotecznego”. Rozumieją, że pojedynczy kredyt hipoteczny może kosztować setki tysięcy dolarów w oprocentowaniu w ciągu 30 lat. Nie widzą jednak, co mogą zdziałać odsetki. Są zadowoleni z tych 15\% zwrotów. Co jest w porządku. Ale mogli wziąć pod uwagę koszt pożyczki 59\%.
Jeśli potrafisz zrozumieć większość matematyki, poradzisz sobie z inwestowaniem w nieruchomości. Jak zawsze, jeśli to Cię interesuje, podejmij natychmiast jakąś akcję. Nie denerwuj się chwilowo, dodaj ten artykuł do zakładek i nigdy więcej do niego nie wracaj. To nigdy cię nigdzie nie zaprowadzi. Zamiast tego ułatwię Ci kolejne kroki.
- Odwiedź GetMyLender.com , aby zobaczyć, jakiego rodzaju stopy procentowe, jakich możesz się spodziewać w obszarze, w którym możesz zainwestować.
- Przeszukaj witrynę Zillow i znajdź tylko jedną nieruchomość, która według Ciebie dobra inwestycja. Nie musi to być budynek wielorodzinny. Po prostu znajdź nieruchomość, w której Twoim zdaniem najemcy zapłaciliby 1\% wartości całkowitego miesięcznego czynszu. Następnie skontaktuj się z agentem nieruchomości za pośrednictwem Zillow i poproś o ich wkład . Będą bardzo dobrze znali okolicę i mogą zaoferować niezwykle cenne informacje. Cena, którą możesz zapłacić po negocjacjach. Typowe czynsze za podobne nieruchomości. Opcje finansowania są już dostępne. Itp.
- Kliknij przycisk komentarza i powiedz mi, co znalazłeś.
Te trzy kroki nie zajmie Ci czasu, ale będziesz znacznie bliżej posiadania znacznego nowego źródła dochodów.
Piszę dużo o prostym trybie biznesowym Czy każdy może zacząć. Aby uzyskać wcześniejszy dostęp do 5 z nich, przed uruchomieniem mojego bloga, zapisz się do mojego newslettera pod adresem http://www.eduhustle.com/
Zastrzeżenie: nie jestem licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami ani nie jestem Jestem licencjonowanym doradcą finansowym. Tego artykułu nie należy interpretować jako porady inwestycyjnej. Jak zawsze, wszelkie pytania finansowe, prawne lub księgowe należy kierować do odpowiedniej zarejestrowanej rady. Jestem powiązany z usługami wymienionymi w tej odpowiedzi.