Najlepsza odpowiedź
Wylądowałem wraz z żoną i rocznym synem w Tokio w październiku 2016 r. Przeprowadziliśmy się tam, kiedy podpisałem umowę do pracy jako inżynier. Mój dochód był dość przeciętny jak na inżyniera motoryzacyjnego po trzydziestce.
Poniżej znajduje się uproszczona matematyka, w której mogłem sobie pozwolić na zakup domu w Tokio (stan na październik 2018). Jako tło mieszkam na oddziale Ota w Tokio, w pobliżu tętniącej życiem dzielnicy Kamata i lotniska Tokio Haneda.
– Gotówka w kasie: 500 000 JPY (~ 4500 USD) – Miesięczny budżet mieszkaniowy: 130 000 JPY (~ 1200 USD)
Do obliczeń używam poniższej strony (pomijam walutę). Zakładając 35-letni kredyt (który jest najczęściej) i 1,0\% RRSO (tak, w Japonii jest tak niski!), Okazało się, że stać mnie na kredyt mieszkaniowy do około 45 mln. JPY (~ 400 tys. USD) https://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/how-much-loan-can-i-afford.php
Plan A: Kup dom na ziemi
Tokio uchodziło za „najdroższe miasto” na świecie, ale poważnie, wciąż można było sobie pozwolić na dom na ziemi (cóż, na pewno obszary). A w mojej okolicy okazało się, że cena domu z działką (mała działka 2 lub 3 kondygnacyjna) jest zbliżona do mieszkania o tej samej powierzchni mieszkalnej. Poza tym dom na ziemi nie oznacza, że nie musisz się martwić o skargę sąsiada na hałaśliwość (niestety, ale bardzo często tutaj). Posiadanie całego budynku oznacza również swobodę we wszystkim: remont domu, parkowanie rowerów, sadzenie drzew itp.
Ponieważ jednak planuję sprzedać dom, gdy już go nie potrzebuję, kupno domu na działce ma następujące połowy w porównaniu z mieszkaniem: – Generalnie sprzedaż działki zajmuje więcej czasu – Ogólnie wyższe koszty utrzymania i naprawy (na pewno coś się zepsuje 🙂 – Wygląd domu (zwłaszcza części zewnętrznej) pogarsza się szybciej niż mieszkanie – Dom ogólnie zbudowany z drewna, bardziej narażony na trzęsienie ziemi lub tajfun
Znaleźliśmy ładny, nowo wybudowany dom, trzypiętrowy budynek na działce o powierzchni 50 m2 i 12 minut pieszo od stacji Keikyu-Kamata, która zapewnia bezpośrednie dojazd pociągiem do centrum Tokio oraz lotnisk Haneda i Narita. Cena wyniosła 39 mln. JPY. A oto matematyka:
- Płatność z góry: 0 JPY (Nowy dom budowany przez dużego dewelopera zwykle nie potrzebuje niczego)
- Cena domu: 39 mln . JPY (objęty pożyczką)
- Prowizje agenta (3\%): 1,2 mln JPY (pokryte pożyczką)
- Opłaty za ubezpieczenie pożyczki (~ 2\%): 0,8 mln JPY (objęte pożyczką)
- Rejestracja, inne ubezpieczenia i opłaty: 1 mln JPY (objęty pożyczką)
Łączna pożyczka: 42 mln JPY (~ 400 tys. USD)
Miesięczna płatność: ~ 120 000 JPY (~ 1100 USD)
Plan B: Kup używany apartament
Po kilku rundach rozważań skupiliśmy się na znalezieniu używanego mieszkania. Cóż, po prostu dlatego, że nie stać nas na nowe, lśniące 3-4 pokojowe mieszkanie, które normalnie kosztowałoby ponad 50 mln. JPY. I znowu mam zamiar go sprzedać w przyszłości, więc spodziewam się, że cena starego mieszkania nie spadnie tak szybko.
W końcu znaleźliśmy to 20-letnie mieszkanie z wielkości 70m2 i znajduje się zaledwie 300 metrów od małej stacji kolejowej „Yaguchi no Watashi”. Pierwotnym właścicielem jest japońska rodzina z dziećmi, która następnie przeniosła się do mniejszego (i nowszego) mieszkania po tym, jak ich dzieci poszły do collegeu i mieszkają oddzielnie. Cena wynosiła 34,5 miliona. JPY i na podstawie moich badań jest to już dobry interes.
Jednak moja pierwsza myśl była taka: „czy bank naprawdę udzieli 35-letniego kredytu na to 20-letnie mieszkanie?”. Potem dowiedziałem się, że w zasadzie budynki mieszkalne w Japonii muszą spełniać określone zestaw surowych norm (z powodu częstych trzęsień ziemi), w wyniku czego są bardzo solidne i mają przetrwać 70 lat lub dłużej. Więc tak, nawet bank nadal udzieliłby 35-letniej pożyczki na zakup 30-letnich mieszkań.
Następną troską jest to, że jest stare, plamy na ścianie, kilka drzwi jest wyłamanych, a kuchenka gazowa i grill wyglądają jak artefakty muzealne. Poprosiłem kilka firm o wycenę na remont, a liczba przekroczyła 2 miliony. JPY. Nie mam takiej gotówki, ale potem dowiaduję się, że ten sam bank również udzieliłby kredytu na remont domu. A najlepsze jest to, że jest on zawarty w głównym pakiecie kredytów mieszkaniowych, więc nadal otrzymuję 35-letni okres z oprocentowaniem poniżej 1\%.
- Poniżej znajduje się szybka matematyka dla ten plan:
- Płatność z góry: 500 000 JPY (kwota do negocjacji z właścicielem mieszkania. W moim przypadku właściciel nie potrzebował dużej gotówki w pośpiechu, więc ta liczba była w porządku. W innych przypadkach właściciele chciałby otrzymać około 5\% z góry)
- Cena domu: 34,5 mln JPY (pokryte pożyczką)
- Koszt renowacji: 2 miliony JPY (pokryte pożyczką)
- Prowizje agenta (3\%): 1 mln JPY (pokryte pożyczką)
- Opłaty za ubezpieczenie pożyczki (~ 2\%): 0,7 mlnJPY (objęte pożyczką)
- Rejestracja, inne ubezpieczenia i opłaty: 1 mln JPY (objęty pożyczką)
Łączna pożyczka: 39,2 mln JPY (~ 380 tys. USD) Miesięczna spłata pożyczki: ~ 110.000 JPY (~ 1000 USD) Miesięczne opłaty za zarządzanie apartamentem: ~ 20.000 JPY (Wada zakupu mieszkania, nadal muszę płacić te opłaty)
W na koniec zdecydowaliśmy się na plan B.
Zobacz też:
Czy warto kupić dom w Tokio w Japonii i jak wypada to w porównaniu z płaceniem czynszu?
W jaki sposób obcokrajowcy mogą zabezpieczyć kredyt mieszkaniowy lub hipotekę w Japonii?
Jak wygląda proces kupowania domu i uzyskiwania kredytu mieszkaniowego w Japonii?
Odpowiedź
Koszt domów jest zwykle mierzony na podstawie liczby posiadanych tsubo (w przybliżeniu równowartość dwóch mat tatami). Cena będzie również odzwierciedleniem wartości rynkowych. lokalizacja, czy dom jest stary czy nowy. Domy powyżej 25 lat mają zazwyczaj niewielką wartość odsprzedaży, więc płacisz głównie za działkę ze starym domem. Możesz go przemodelować lub zburzyć i zbudować nowy. Cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Japonii. Bank jest zainteresowany przede wszystkim twoją zdolnością do dokonywania spłat, więc przyjrzy się twojemu całorocznemu dochodowi, na co możesz sobie pozwolić w miesięcznych spłatach. To określi, ile możesz pożyczyć. Istnieją również inne wydatki, które będziesz musiał zapłacić – jeśli kupisz manshon lub apartamentowiec, musisz zapłacić opłaty za zarządzanie, które mogą być wygórowane i oszałamiająco drogie. Mogą uderzyć cię o miliony jenów, jeśli przeprowadzą remonty lub będą musieli naprawić budynek, więc miej świadomość ukrytych kosztów. Za przyzwoite mieszkanie w centrum Tokio zapłacisz od 40 do 100 milionów jenów (około 400 000 dolarów za szafę do miliona za coś bardziej przestronnego).