Bästa svaret
Jag landade själv, min fru och en 1-årig son i Tokyo i oktober 2016. Vi flyttade dit när jag undertecknade upp för ett jobb som ingenjör. Min inkomst var ganska genomsnittlig för en fordonsingenjör i 30-talet.
Så nedan är den förenklade matematiken hur jag hade råd att köpa ett hus i Tokyo (från och med oktober 2018). Som bakgrund bor jag på Ota-avdelningen i Tokyo, nära det livliga Kamata-området och Tokyo Haneda-flygplatsen.
– Kontanter: 500 000 JPY (~ 4500 USD) – Månadsbostadsbudget: 130 000 JPY (~ 1200 USD)
Jag använder webbplatsen nedan för beräkning (bortse från valutan). Om vi antar ett 35-årigt lån (vilket är det vanligaste) och 1,0\% april (ja, räntan i Japan är så låg!), Visade jag att jag hade råd med ett bostadslån upp till cirka 45 mil. JPY (~ 400k USD) https://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/how-much-loan-can-i-afford.php
Plan A: Köp ett landat hus
Tokyo har ansetts vara ”den dyraste staden” i världen, men på allvar kan man ändå ha råd med ett landat hus (ja, i vissa fall områden). Och i mitt grannskap visade sig att priset på ett landat hus (liten mark med 2 eller 3 våningar) liknar en lägenhet med samma vardagsrum. Dessutom betyder ett landat hus inget att oroa sig för att få klagomål från grannen för att vara bullrig (tyvärr men mycket vanligt här). Att äga hela byggnaden innebär också frihet för allt: husförbättring, parkering av cyklar, plantering av träd osv.
Eftersom jag planerar att sälja huset när jag inte längre behöver det, har jag köpt ett land. följande fångster jämfört med en lägenhet: – Generellt säljer ett landhus tenderar att ta längre tid – Övergripande högre underhålls- och reparationskostnader (något kommer att gå sönder, definitivt 🙂 – Husets utseende (särskilt yttre delen) försämras snabbare än en lägenhet – Hus i allmänhet byggd av trä, få mer påverkan från jordbävning eller tyfon
Vi hittade ett trevligt nybyggt hus, 3 våningsbyggnad på ett 50 m2 stort land och 12 minuters promenad från Keikyu-Kamata station, som ger direkt tågåtkomst till centrala Tokyo, och både Haneda och Narita flygplats. Priset var 39 mil. JPY. Ska vi gå igenom, nedan skulle matematiken vara:
- Förskottsbetalning: 0 JPY (Nytt hus byggt av stor utvecklare behöver vanligtvis ingenting framför)
- Huspris: 39 mil . JPY (täckt av lån)
- Agentavgifter (3\%): 1,2 mil. JPY (täckt av lån)
- Låneförsäkringsavgifter (~ 2\%): 0,8 miljoner. JPY (täckt av lån)
- Registrering, andra försäkringar och avgifter: 1 mil. JPY (täckt av lån)
Totalt lån: 42 miljoner. JPY (~ 400k USD)
Månadsbetalning: ~ 120.000 JPY (~ 1100 USD)
Plan B: Köp en begagnad lägenhet
Efter flera överväganden riktade vi vår uppmärksamhet på att hitta en begagnad lägenhet. Det är helt enkelt för att vi inte hade råd med en ny och blank 3-4-rumslägenhet som normalt skulle kosta mer än 50 mil. JPY. Återigen planerar jag fortfarande att sälja den i framtiden, så jag förväntar mig att priset på en gammal lägenhet inte kommer att gå ner så snabbt.
Till slut hittade vi den här 20-åriga lägenheten med Storleken 70m2 och ligger bara 300 meter från en liten tågstation som heter ”Yaguchi no Watashi”. Den ursprungliga ägaren är en japansk familj med barn, som sedan har flyttat till en mindre (och nyare) lägenhet efter att deras barn har gått på högskolor och bor separat. Prislappen var 34,5 mil. JPY, och baserat på min forskning är det redan en bra affär.
Men min första tanke var: ”kommer banken verkligen att ge ett 35-årigt lån för denna 20-åriga lägenhet?”. Då fick jag veta att i princip lägenhetsbyggnader i Japan måste uppfylla vissa strikta standarder (på grund av frekventa jordbävningar), och som ett resultat är de mycket robusta och förväntas hålla i 70 år eller mer. Så ja, även banken skulle fortfarande ge ett 35-årigt lån för att köpa lägenheter som är 30-åriga.
Nästa oro är, ja, det är gammalt, fläckar på väggen, få dörrar är trasiga, och gasspisen och grillen ser ut som museumsartiklar. Jag bad några företag att offra för renoveringen, och antalet var över 2 mil. JPY. Jag har inte sådana kontanter, men sedan får jag veta att samma bank också skulle ge ett lån för en husrenovering. Och det bästa är .. det ingår i det huvudsakliga lånepaketet för bostäder, så jag får fortfarande 35-årsperioden med mindre än 1\%.
- Nedan följer en snabb matematik för den här planen:
- Förskottsbetalning: 500 000 JPY (Beloppet är förhandlingsbart med lägenhetsägaren. I mitt fall behövde inte ägaren stora pengar i skynda, så detta antal var OK. I andra fall ägare skulle vilja se cirka 5\% i förskott)
- Huspris: 34,5 mil. JPY (täckt av lån)
- Renoveringskostnad: 2 mil. JPY (täckt av lån)
- Agentavgifter (3\%): 1 mil. JPY (täckt av lån)
- Låneförsäkringsavgifter (~ 2\%): 0,7 mil.JPY (täckt av lån)
- Registrering, andra försäkringar och avgifter: 1 mil. JPY (täckt av lån)
Totalt lån: 39,2 miljoner. JPY (~ 380k USD) Månadsbetalning av lån: ~ 110.000 JPY (~ 1000 USD) Månadshushållsavgifter: ~ 20.000 JPY (Nackdelen med att köpa lägenhet, jag måste fortfarande betala dessa avgifter)
I till slut bestämde vi oss för att gå med Plan B.
Se även:
Är det värt att köpa ett hus i Tokyo, Japan och hur jämför det med att betala en hyra?
Hur kan utlänningar säkra ett bostadslån eller en inteckning i Japan?
Vad är processen att köpa ett hus och få ett bostadslån i Japan?
Svar
Husets kostnad mäts vanligtvis med hur många tsubo är har (ungefär motsvarande två tatamimattor). Priset kommer också att återspegla marknadsvärdena. plats, oavsett om huset är gammalt eller nytt. Hus över 25 år har vanligtvis lite återförsäljningsvärde så du betalar främst för marken med ett gammalt hus på. Du kan antingen modellera om det eller slå ner det och bygga ett nytt. Utlänningar kan köpa fastigheter i Japan. Banken är främst intresserad av din förmåga att göra återbetalningar så att de kommer att titta på din totala årliga inkomst, vad du har råd med månatliga återbetalningar. Detta kommer att avgöra hur mycket du kan låna. Det finns också andra utgifter som du kommer att behöva betala – om du köper in en manshon eller en hyreshus måste du betala förvaltningsavgifter som kan vara oöverkomliga och iögonfallande dyra. De kan slå dig med miljontals yen om de gör renoveringar eller behöver reparera byggnaden så var medveten om dolda kostnader. En anständig lägenhet i centrala Tokyo ger dig tillbaka mellan 40–100 miljoner yen (cirka 400 000 dollar för en garderob till en miljon för något mer rymligt).