Bästa svaret
Cook-out erbjuder inte franchisetjänster. Alla orter ägs av företaget. Jag tror att grundarnas erfarenheter av att driva en franchise med flera enheter av Wendys lärde honom att det inte var den bästa affärsmodellen. Hans modell härmar mycket nära in och ut, vilket inspirerade honom när han var i Las Vegas som kör en formell bordsdukrestaurang. Var bor du?
Svar
Mina föräldrar äger flera franchiser och jag kan inte tänka på något som säkert kommer att ge dig den typen av kassaflöde. $ 5.000 per månad på 200 $ k är en betydande avkastning. 30\% årligen, faktiskt.
Om du gick på franchisevägen kan du få några lån med dina 200 000 $ och öppna flera franchises. Med det sagt, 60 000 $ per år är fortfarande mycket att be från en franchise, åtminstone börja. Du ber om MYCKET tråkigt arbete. Micromanaging minimilönearbetare hela dagen för att göra mycket små försäljningar. Inte min kopp te.
Men vad händer om du lägger ner $ 200 000 (10\%) på ett lägenhetskomplex på 2 000 000 $ och betalar 5\% ränta? Låt oss utforska.
Osofistikerade investerare över hela världen uppnår otrolig avkastning på fastigheter. Det är en strategi som de flesta känner till, men få förstår faktiskt.
Investera i fastigheter erbjuder betydande möjligheter att multiplicera avkastningen genom finansiell hävstång. På aktiemarknaden är avkastningen på S&P 500 i allmänhet cirka 9\% per år. Med fastigheter kan en bra hyresfastighet avkastning och uppskattning på 15\% per år. Kontanter -kontant. Alla kostnader beaktas.
Jag är säker på att du känner till en inteckning. Lägg ner 20\%, betala 4\% ränta och månatliga betalningar i 30 år och då är allt ditt. Du betalar 20\% av priset men använder andra människors pengar för att få 100\% av huset. Fantastiskt.
Här är det roliga. Genom att investera bara en femtedel av tillgångsvärdet kan du multiplicera din avkastning upp till fem gånger. Det beror på att du fortfarande behåller rätten till 100\% av den producerade inkomsten av hela fastigheten (minus lånekostnader).
Låt oss till exempel säga att du tar en räntebaserad inteckning på en förvaltningsfastighet. Du kommer att hyra ut varje enhet. Denna fastighet är en fastighet på 500 000 USD med 5 enheter. Varje hyresgäst betalar dig $ 1000 per månad för totalt $ 5000 per månad. 60 000 USD per år.
Du finansierar köpet med 20\% lägre eller 100 000 USD. Du betalar 4\% per år i ränta på de andra 400 000 $, 1\% per år i skatt och 1\% per år i underhåll. Fastigheten ligger i ett bra område och uppskattar 5\% per år.
Kolla in huvudboken:
+ $ 60.000 per år i hämtad hyra
– $ 16.000 per år i ränta.
– 5000 dollar per år i skatt
– 5000 dollar per år i underhåll
+ 25 000 dollar per år i fastighetsvärdering
= $ 59.000 avkastning
Det ”är 59\% avkastning på din initiala investering på 100.000 $! Bara med en ganska vanlig ränteinteckning och en” ok ”hyresfastighet. Även om fastigheten inte uppskattar, du kommer fortfarande att se en avkastning på 34\%.
Låt oss blanda det lite genom att hyra samma fastighet till studenter. De har föräldrar eller studielån som betalar hyran i sovrummet. Varje enhet är två sovrum, det finns fortfarande fem enheter och var och en av tio studenter betalar 750 dollar stycket per månad.
Det är $ 1500 / månad per enhet för totalt $ 7500 / månad, eller $ 90.000 / år.
Din bankir låter dig lägga ner 10\% den här gången med 5\% ränta (lägga till 1\% för sin extra risk) på en inteckning på 450 000 $. Det är en investering på 50 000 $ i förväg.
Ta en titt på den nya storboken:
+ $ 90 000 per år i samlad hyra
– $ 22 500 per år i ränta.
– $ 5000 per år i skatter
– 10 000 dollar per år i underhåll (5 000 dollar mer på grund av studenter)
+ 25 000 dollar per år i fastighetsvärdering
= 77 500 dollar i avkastning
En avkastning på din $ 50 000 på 155\%. 105\% utan fastighetsuppskattning. Varje år. Det vill säga förutsatt att fastighetsvärdena stiger och du behåller varje enhet hyrd. Faktum är att varje år kommer din avkastning att öka när du höjer hyran med 3\%.
Nämnde jag att räntan är avdragsgill? Om du befinner dig i skattesatsen på 35\% skulle du normalt betala 18 375 dollar för 52 500 dollar i inkomst (25 000 dollar i fastighetsuppskattning är orealiserad). Med avdragsgill ränta dras $ 22.500 i ränta från $ 52.500 i vinst innan du tillämpar 35\% skatt. Detta resulterar i skatter på 10 500 dollar, vilket sparar 7 875 dollar.
Nu skulle jag ljuga om jag sa att allt var solsken och regnbågar. Vad är nackdelarna här? Riskerna?
Först och främst är fastigheter en relativt illikvid tillgång. Vad menar jag med det? Om du vill sälja en andel av blue-chip-aktien finns det vanligtvis en köpare som är villig att ta den omedelbart. En fastighet däremot kan ta flera månader att sälja och dra ut ditt eget kapital.
För det andra kan användningen av finansiell hävstång arbeta mot dig.Tänk på huvudboken i vårt första exempel, med 10\% minskning av fastighetsvärdet det året:
+ $ 60.000 per år i samlad hyra
– $ 16.000 per år i ränta.
– $ 5.000 per år i skatt
– 5.000 $ per år i underhåll
– $ 50.000 i år i avskrivning på fastighetsvärde
= en negativ avkastning på $ 16.000
Eller en avkastning på -16\% på din investering på 100 000 $.
Det är viktigt att notera att fastighetsvärdena kan variera betydligt. Det är i allmänhet bättre att köpa på en nedmarknad när fastigheter för närvarande är billigare men kommer att stiga i värde senare. Med detta sagt är denna förlust på 16\% bara på papper. Om du tänker hålla fastigheten i flera år till, har fastighetsvärdet mindre betydelse på kort sikt. Du spelade fortfarande in $ 44 000 det året och ignorerade avskrivningar på fastigheter. En avkastning på 44\%.
När jag avslutar denna skrivning vill jag komma tillbaka till en viss fras jag använde nära början. Jag sa osofistikerade investerare slår aktiemarknaden. Det är sant. Saken är att många amatörfastighetsinvesterare inte förstår begreppet finansiell hävstång. Lyckligtvis är fastighetsinvesteringar inte raketvetenskap.
Du känner troligen någon som den här. köpa hyresfastigheter kontant så att de ”inte har någon inteckning.” De förstår att en enda inteckning kan kosta hundratusentals dollar i ränta över 30 år. Men de ser inte vad intresset kan göra för dem. De är nöjda med dessa 15\% avkastning. Vilket är bra. Men de kunde ha haft 59\%, lånekostnaden övervägs.
Om du kan förstå det mesta av matematiken här kan du hantera fastighetsinvesteringar. Som alltid, om detta intresserar dig, vidta några åtgärder direkt. Bli inte tillfälligt upphetsad, bokmärka den här artikeln och kom aldrig tillbaka till den igen. Det kommer aldrig att föra dig någonstans. Istället ska jag göra nästa steg enkla för dig.
- Besök GetMyLender.com för att se vilken typ av räntor du kan förvänta dig i ett område du kan investera i.
- Sök på Zillow och hitta bara en fastighet som du tror skulle göra en bra investering. Det behöver inte vara flerfamilj. Hitta bara en fastighet där du tror att hyresgäster skulle betala 1\% av värdet av den totala månadshyran. Kontakta sedan en fastighetsmäklare via Zillow och be om deras bidrag . De kommer att känna området mycket bra och kan erbjuda otroligt värdefull insikt. Priset du kan betala efter förhandling. Typiska hyror för liknande fastigheter. Finansieringsalternativ tillgängliga just nu. Etc.
- Klicka på kommentarknappen och berätta vad du hittade.
Dessa tre steg tar dig ingen tid, men du kommer att vara betydligt närmare att äga en betydande ny inkomstström.
Jag skriver en mycket om enkelt affärsläge Kan någon komma igång. För tidig tillgång till fem av dem, innan min blogg startar, kan du registrera dig för mitt nyhetsbrev på http://www.eduhustle.com/
Ansvarsfriskrivning: Jag är inte en licensierad fastighetsmäklare och inte heller Jag är licensierad finansiell rådgivare. Denna artikel ska inte tolkas som investeringsrådgivning. Ta som alltid finansiella, juridiska eller bokföringsfrågor till lämpligt registrerat råd. Jag är ansluten till de tjänster som nämns i detta svar.