Bästa svaret
Allmänna investeringsklasser:
- Kontor (skåp … eller kanske bara ett skrivbord och en bärbar dator)
- Detaljhandel (restauranger, skor etc.)
- Industri (tillverkning, lager)
- Flex / FoU (forskning om biovapen)
- Multifamily (lägenheter)
- Special Purpose (arenor, vårdcentral etc.)
- Gästfrihet (hotell)
Någon annan tror att jag saknade en snälla hoppa in …
Svar
Det är någonsin för lång tidsram. Låt oss prata om just nu i en (min nästan) perfekt värld.
Det finns den här saken som heter Ladder of Zoning : du kan gå ner, men inte upp. Rangordningen från lägsta användning till högsta användning är Agricultural ( A ), Industrial ( I ) , Kommersiell ( C ), bostadshus ( R ). Det finns graderingar inom bostadszoneringen ( R5 , R4 , R3 , R2 , R1 ). R2 och R3 är duplexer och triplexer. R4 är allt större. Rum är en speciell kategori, R5 , och är exklusiva här för college-gettot. Med Ladder of Zoning: kan du bygga en R struktur (högre) på A eller I eller C zoned egendom (nedre); men du kan inte bygga A eller I eller C (lägre) på R (högre.) Du kan gå NED MEN INTE UPP. Samma diskriminering gäller inom bostadsrankingen. R1 i ett område zon R2 eller R3 eller R4 —OK. R4 i ett område zon R1 eller R2 eller R3 —NO. Det är därför det aldrig kommer att finnas en ny grisgård A byggd intill en herrgård R1 .
Konstiga saker händer. Undantag från ovanstående kan existera (särskilt i R rankningar.) Men jag rullar inte och handlar inte i världen med stora pengar; så allt jag vet om involverar farfar : undantag (någon eller något) från en ny lag eller förordning. Om den tidigare kontinuerliga användningen strider mot den nyskrivna zonindelningen; den gamla användningen får stå. Den kontinuerliga delen är viktig – om du är en C som ligger i den nya R , du kan inte gå från den här C till R och sedan tillbaka till C .
Det finns en helt separat burk maskar om den kommersiella verksamheten C du pratar om är väldigt liten; och det är inne i ett befintligt hus där du bor; som i sig ligger i en R -zon. Kvinnan mittemot mitt föräldrars hem R1 brukade sköta en skönhetssalong C i hennes källare . Det var för 50 år sedan; men i princip brydde sig staden inte och kanske inte ens visste att den var där. Numera kretsar de saker som jag har hört om småföretag / zonkonflikter kring parkeringsfrågor, leverans och upphämtning och grannar som klagar. Om du är liten; du kan antagligen skrika förbi. Om du inte bor där; du är platt i strid.
Västsidan av blocket jag bor på —zon R4 som en kvarleva från tidigare tider och för länge sedan glömt bort av stadsplanerarna – är, genom faktisk användning, alla enfamiljshus R1 . Utom jag. Mitt hus var R1 genom att använda det innan det konverterades till sitt nuvarande duplex R2 innan jag köpte det. Även om min egendom var zon R1 när jag köpte den och det var så den användes innan jag köpte den; Jag skulle fortfarande kunna konvertera den till en duplex R2 oavsett dess zonindelning eftersom det finns ett lokalt undantag för ägarupptagna duplex.Om jag ville klippa upp det annorlunda för att dra nytta av R4 zonindelningen; det kunde inte användas som R3 eller R4 eftersom det inte finns plats för obligatorisk parkering utanför gatan (4–6 utrymmen.) [dvs. parkeringsförordningen trumpar zonindelning] Tvärs över gränden (östra sidan) är den också zonad R-4 . Halva östra sidan av kvarteret mittemot mig är ledigt; plus en stor enfamilj ( R1 ) och en åtta-plex ( R4 ). Den sidan av blocket är mogen för att helt utvecklas till R4 användning. Men eftersom den FAKTISKA ANVÄNDNINGEN av detta R4 zoniserade block verkligen är R1 ; staden funderar på att omfördela hela blocket till R1 för att motsvara dess verkliga användning. Naturligtvis vill inte killen som äger den lediga halvan av kvarteret över gränden omplaceras; men jag gör. Om han skyndar sig och bygger en monstrositet på 120 enheter, 20 våningar med alla parkeringsplatser som föreskrivs i stadens förordningar – en riktig sträcka, men gå med den – han kunde göra det. Om staden ändrar zonindelningen efter att den har byggts; han är säker för att han skulle vara farfar i. Om staden omzonerar hela blocket till R1 innan han bygger monsteret på det; han är skruvad. Vi har en överenskommelse som han ska säga till mig innan han fortsätter – även med en mindre uppbyggnad – så att jag kan röra mig.
Men han kunde INTE öppna en hamburgarfog ( C ) där borta; Inte heller en widgetfabrik med storleksanpassad storlek ( I ). Oavsett hur många parkeringsplatser han hade.
NEW EDIT 6/24: Här är ett nytt SCOTUS-beslut i ett landmärke för fastighetsrätt från MN. Det är inte en riktigt bra länk Ansluter människor genom nyheter
FUN STUFF: Det bästa verktygsstäderna har mot remsfogar och porrpalats är zonindelning. Här, där jag bor, skrev de special en förordning så att sexuellt orienterade företag ( C ) bara kan verka inom ( I ) zonindelade egendom och då bara om de ligger 1000 meter bort från kyrkor och skolor. Alla legitima sexaffärer här händer utanför stadens gränser.
Förutom på hösten på den hästskoformade genomfarten genom centrumet av statskollegiet här. Sedan är det en parad av bikiniklädda kvinnor som gyrar på släpvagnar som bogseras bakom bilar som drivs av biffiga bouncer-typer. Kartor skickas ut om hur man kommer till ”gentlemans club” i utkanten av staden.
Vi hade en gång en strippklubb inom stadens gränser; centrum i den tidigare platsen för en elitklädaffär för män (ironi, noteras.) Men det var bara öppet i två dagar med överflödsmassor som vacklade (bokstavligen och bildligt) längs kvarteret och väntade på att komma in. ”Uppmanande” från stadsfäderna. Detta experiment inom entreprenörskap utlöste vår strippförordning
Det finns bara 3 till 7 fastigheter inom stadsgränserna som uppfyller kraven i vår speciellt skrivna strippförordning. De är inte tillgängliga.